Konu: Mortage nedir ?

Mortgage sistemi hakkında uzun zamandır çok konuşuluyor. Konut kredileri yapısı değişiyor mu? Ev almak mortgage ile daha mı kolaylaşıyor? Emlak piyasası ve emlakçı hizmetlerindeki değişim ne olacak? Daire fiyatlarındaki değişiklikler ne olacak? Ev sahibi olmak isteyenler ve emlak alım satımı ile uğraşanlar için hazırlanan sitemizde, yeni gelen mortgage sistemi ile birlikte banka uygulamalarındaki değişiklikler, banka kredileri ve kredi başvuruları hakkındaki haberleri de bulabileceksiniz...


Dünyada çoğu gelişmiş ülkede çok eski bir geçmişi olan bu uzun vadeli ipoteğe dayalı gayrimenkul alım satım sisteminin Türkiye'de ne derece başarılı olacağı merakla bekleniyor. Mortgage konusunda halkın kafasındaki en önemli soru işareti ise, sistemin alt gelir grubundaki vatandaşlarımıza ne derece hitap edeceği ve beklentilerini ne ölçüde karşılayabileceği. Çünkü şu anda uygulanan konut kredisi yapısı gözönünde bulundurulursa, halkımızın büyük bir bölümünün kredi temin ederek ev sahibi olmaya gücü yetmiyor. Mortgage, Türkiye'de gündeme geldiğinden bu yana dar gelirli kesimin de gözünü çevirdiği ve yakından takip etmek istediği bir konu oldu, ancak Türkiye'de ne büyüklükte bir uygulama alanı bulacağı tartışılmaya devam ediyor. Kimine göre Mortgage yurdumuzda yasalaştıktan sonra gündemin ilk maddesi olacak ve uzun süre de ön planda kalmaya devam edecek, kimine göre ise henüz sistem yasalaşmadan çok abartıldı ve toplumda büyük bir beklenti yarattı. Oluşan bu beklentinin karşılık bulup bulamayacağını zaman gösterecek, ancak uzmanların nezdinde oluşan genel kanı, sistemin başarılı olması halinde Türkiye'nin gelişimine çok önemli katkılar sağlayacak bir potansiyeli olduğu yönünde. Peki biz sizin kafanızdaki soruyu cevaplandırmaya çalışalım: Mortgage Nedir?

Mortgage, insanların ödedikleri kira bedeli civarında ya da bazen bunun dahi altında kalan rakamlarla, uzun vadeli ödeme planları ile, kira öder gibi evlerinin taksidini ödeyerek evsahibi olabilmelerini sağlayabilecek bir sistemdir. Mortgage sisteminde genelde evin toplam değerinin %25'i peşin olarak ödendikten sonra, kalan %75'lik kısım için 15 yıl ila 30 yıl arasında değişen farklı vade seçenekleri ve değişken faiz oranlarıyla kredi veren kurumlardan kredi temin edilir. Bu sayede ev sahibi satmak istediği evinin değerini peşin olarak tahsil etmiş olur. Evin değerini, konusunda uzman eksperler belirlemektedir. Kredi veren kurumlar da verdikleri bu krediye karşılık, evi satın alan kişinin borcu bitene kadar ev için düzenlenmiş bir ipotek temin ederler. Daha sonra ellerindeki bu alacak senetlerini (ipotekleri), kurulması düşünülen bir İpotekli Menkul Kıymetler Kuruluşuna satacak ve bu sayede hem hızlı bir şekilde bu senetleri nakde çevirmiş olacaklar, hem de verdikleri kredinin riskini hafifletmiş olacaklardır. Sistemi tamamlayan diğer ayak ise, kredi verenlerden ipotekleri toplayan İpotekli Menkul Kıymetler Kuruluşunun, bu senetlere karşılık halka tahvil ve bono satmasıdır. Ana hatlarıyla tarif etmemiz gerekirse, Mortgage Sisteminin işleyişi bu şekildedir. Ancak her ne kadar sistemin temeli aynı da olsa, uzmanlara göre Dünya'da Mortgage uygulayan ülkelerin sayısı kadar, farklı Mortgage uygulamaları da gelişmiştir. Bunun sebebi de her ülkenin ekonomik ve idari yapısının birbirinden farklı olmasıdır. Dolayısıyla her ülke için farklı bir çözüm ve mekanizma geliştirilmesi de işin bir gereğidir.

Kısa süre içinde, Mortgage Yasasının çıkması ile birlikte ülkemizde oluşacak yasal yapı, ev kredisi verecek kurum ve kuruluşların sistemin işlerliğine nasıl katkı sağlayacaklarını ayrıntılı bir şekilde belirleyecek ve oluşacak bu yeni sektörün sınırlarını çizmiş olacaktır. Bu sayede ilgili tüm kurumlar hazırlıklarını mümkün olan en kısa sürede bitirebileceklerdir. Mortgage sisteminin ülkemizde henüz ne zaman başlayacağı tam olarak bilinmemektedir. Gerek kredi verecek özel kuruluşlar, gerekse yasal alt yapıyı hazırlayan kamu kurumları, Mortgage Sistemi ile ilgili son detayları da sonuçlandırmaya ve konut kredisi sistemini 2006 yılının başlarında uygulamaya geçirmeye hazırlanmaktadırlar.

Sistemin yürürlüğe girmesiyle, mevcut banka ve finans kuruluşlarının dışında da Mortgage kredisi veren kurum ve kuruluşlar faaliyet gösterecek. Amerika Birleşik Devletlerinde bu kuruluşlara Lender deniyor. Kredi veren kuruluşların sayısındaki artış ve verilen kredilerin yeniden satılabilecek olması, uzun vadeli kredi finansmanı sisteminin sürekliliğine ve sürdürülebilirliğine önemli bir katkı sağlayacak. Bunun yanısıra Mortgage, Türkiye'de sıkıntısını çektiğimiz başka bazı konularda da öncülük etmiş olacak. Örneğin bu sisteme dahil edilmek istenen herhangi bir evin belli kriterleri karşılaması bekleniyor. Evlerin değeri ve güvenilirliği için bulunduğu bölgenin deprem riski, yapı sağlamlığı belgesine sahip olması ya da binanın yaşı gibi faktörler belirleyici rol oynayacaklar. Çünkü uzun vadeli krediyi veren kurumlar, ödemeler sona erene kadar binanın fiziksel olarak sağlam kalacağını garanti etmek isteyecekler. Riski minimum düzeye çekebilmek için de sistemdeki evlerin sigortaları yapılacak. Aynı şekilde, ev için krediyi alan kişilerin de Hayat Sigortası yapılması gündemde. Bu sayede kişinin bu uzun vadede herhangi bir sağlık sorunu yaşaması ya da vefatı halinde, bu borcun yakınlarına bir külfet getirmemesi ve kredi verenlerin de risklerini azaltmaları hedefleniyor.

Mortgage Sisteminin yasalaşması ve sistemin işlerlik kazanması için öngörülen takvim yaklaştıkça, bankalar arasında da konut kredisi konusunda ciddi bir rekabet yaşanmaya başladı. Aslında bankacılık sektöründe hız kazanan bu rekabet, bankalar açısından Mortgage Sistemine hazırlık turları olarak da değerlendirilebilir. Çünkü şu sıralarda faiz oranları her ne kadar düşmüş gibi görünse de, Mortgage ile hedeflenen faiz oranlarının yıllık bazda %4-%5 gibi olduğu düşünüldüğünde sektörün önümüzdeki aylarda ciddi bir yapılanmaya gideceği beklentisi bulunuyor. Faiz oranlarının düşmesi ilk aşamada ev fiyatlarını yükseltmiş gibi görünse de, uzun vadede fiyatların yükselmesinde bir azalış olacağını beklemek mümkün. Ancak Sistemin yerleşmesi süreci bitene kadar, kira öder gibi ev sahibi olma projesini de bir süre beklememiz gerekecek gibi görünüyor.

Mortgage, bir taşınmazın, bu taşınmazı elinde bulunduran bir kişiden ya da kurumdan belirli koşullarda başka bir kişi ya da kurum eline geçmesi işidir.

Mortgage, Türkçe morgıç ya da morgeyç diye okunmaktadır. Türkçe çeviri üzerinde çalışılsa da "İpotekli Konut Kredisi ya da Uzun Vadeli İpotekli Konut Kredi" olarak düşünülebilir.
Her ne kadar İpotekli Konut Kredisi sistemine benzese de yasa çıktığında Mortgage'in çok farklı ve hem kullancıya hem de kullandırına yarar sağlayacak özellikleri olacağını göreceğiz.

Bu koşullar her ülkede farklı uygulanmakla birlikte genel olarak şu konulara dikkat edilmektedir.

Konut, genel olarak mevcut konut kredilerinden daha uygun koşullarda el değiştirebilmektedir.
Konut, oturulabilir ve sağlam niteliktedir. Belirli bir yapı güveliği sözkonusudur.
Konut, hem alıcısı hem de satıcısı için güvenli bir şekilde el değiştirmektedir.
Konut alıcısı, kullandığı krediyi dilerse erken ödeme koşullarında önceden kapatabilir.
Konut alıcısı, ödeme güçlüğü yaşarsa yatırdığı paranın belirli bir kısmını geri alabilir durumda olacaktır.
Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlencektir.
Türkiye'de kuralların nasıl işleyeceği belirli olmamakla birlikte, yukarıdaki ana maddelerin birçoğunun olması kaçınılmazdır. İlgili yasa TBMM'de onaylanıp çıktıktan sonra bu konular netleşecektir.
Her nasıl çıkarsa çıksın, ev sahibi olmak isteyenler çok daha uzun vadede ve çok daha düşük faizle konut edinebileceklerdir. Bu işin finasmanı diğer yapılardan farklı olduğu için düşük faiz ve yüksek vade olanağı ile kredi kullanmak olasıdır. Belirli finans kuruluşları, alıcı ve satıcı arasında aracılık yaacaklar ve satışa konu olan taşınmaz için çıkartılan belgeler de IMKB gibi kuruluşlarda el değiştirebileceği için bundan da yararlanabileceklerdir. Öte yandan satılan konut Emlak uzmanlarınca incelenip aynı zamanda yapı güveliği konusunda da gerekli yeterliği taşıdıkları için, fazladan bir risk almayacaklarıdır.

Benim şu anda mortgage konusunda dikkatimi çeken sakıncaları şöyle sıralayabilirim: şu anda bankaların vermiş oldukları konut kredilerinin bileşik faizleri yanlış hatırlamıyorsam yıllık %20ler civarında. Eğer bu krediler 2-3 yıllık olsaydı belki sorun olmazdı. Ancak enflasyonun önümüzdeki dönemde %10ların altında seyredeceği varsayılırsa tüketiciye 20 yıl boyunca büyük bir faiz yükü gelmiş olacak.öyle değilmi? Yok eğer bir ekonomik kriz çıkar da faizler fırlarsa, bu sefer bankalar yüksek faiz ortamında %20den para satmış olacaklar ki bu da bankacılık sistemini zora sokacak bir gelişme olabilir.Yılsonuna doğru açılması planlanan mortgage piyasasının işlemeye başlamasından sonra, bu gerçekçi olmayan faizler piyasa koşullarında realist bir dengeye oturacaktır. Eğer enflasyon bu şekilde devam ederse benim tahminim mortgage a konu olacak konut kredisi faizleri de %10-12ler civarı bir yerde denge bulacaktır. Dolayısıyla beklemek şu anda daha mantıklı görünmektedir