Konu: Konut kredilerinin dayanılmaz cazibesi

VURAL AKIŞIK - İpotekli Konut Finansman Sistemi yasalaşmadan evvel piyasada öncelik almak isteyen bankalar kıyasıya bir rekabet içerisine girdiler. Bunun sonucu olarak vadeler 30 yıla uzadı, faizler aylık yüzde 1’in altına indi ve bankaların konut kredileri portföyü de 11 milyar YTL’yi aştı.

Enflasyon ve reel faiz düşüp, banka portföyleri içinde kamu finansmanı azaldıkça, kamudan dönen paralar önemli kaynaklar yaratıyor. Bankalar bu paraları yeni alanlara yöneltmek zorundalar. Kredi kartları, ipotekli konut kredileri ve diğer bireysel kredilerden oluşan tüketici finansmanı dünyanın her yerinde ciddi bir bankacılık konusu. Ülkemizde de bankalar tüketici finansmanında sıkı bir rekabete girdiler.

Ancak her dönemde ve her ülkede bankalar bir portföyü hızlı büyütürlerse bir süre sonra ortaya ciddi sorunlar çıkar. Kredi kartlarında bu anlamda ciddi problemlerin oluşmaya başladığını görüyoruz. Benzer şekilde diğer bireysel kredilerde, örneğin otomobil finansmanında da problemli portföyler oluşacaktır. Ancak bireyler en büyük yatırımlarını konutlarına yaparlar. Bu nedenle de her ülkede bankacılığın en büyük ağırlığını konut kredileri oluşturur. Ülkemizdeki konut kredileri, kredi riskinin yanı sıra, mevcut aktif ve pasif yapılarının vade uyuşmazlığı nedeniyle ciddi likidite ve faiz riskleri de içermektedir.

Geçmiş krizlerde bireyler borçlu olmadıkları için evlerini satmak zorunda kalmadılar. Konut fiyatları kriz zamanlarında dursa da iyi zamanlarda sürekli arttı.Sonuçta emlak fiyatlarında bir şişme oldu. İpotekli kredi finansmanının yaygınlaşması önümüzdeki bir krizde emlak fiyatlarında ciddi düzeltmeler getirecektir.

Bütün krediler önemli olmakla beraber, konut kredileri tüm ödemeler sistemini etkileyebilecek bir konuma sahiptir. Bugüne kadar Türkiye krizleri çabuk atlattı. Bunun önemli bir nedeni Türkiye’deki büyük tüketici kitlelerinin borçlu olmaması idi. Tüketici kitleleri borçlu değilse, kriz dönemlerinde oluşacak toplu işten çıkarmaların yaratacağı olumsuzluklar nispeten sınırlı kalır. Öte yandan büyük tüketici kitleleri borçlu olursa, kriz dönemlerinde işlerini kaybedeceklerin bir kısmı ev taksitlerini ödeyemeyecektir. İpotekli konut kredilerinde, ev sahipleri ödemelerini aksattığı zaman bankalar konuta el koyup satışa çıkarmak zorunda kalıyor. Bu yolla, kriz dönemlerinde bir sürü ev bir anda satışa çıkacaktır. Bu da zaten krizde olan konut piyasasında fiyatların iyice çökmesine neden olur. Böylece işini kaybetsin veya kaybetmesin her emlak sahibinde nominal bir servet azalması olacaktır. Bu da tüketimi daha da daraltarak krizi derinleştirecektir.

Üretici ve tüketici fiyat endekslerinin değişim hızları arasındaki farklar önemli mesajlar içerir. Aynı döneme ait tüketici ve üretici fiyat endekslerinde kimi zaman üretici fiyat endeksi, kimi zaman da tüketici fiyat endeksi daha hızlı artar. Bu farklılığın nedeni enflasyonun niteliği ile ilgilidir. Bir ilk yaklaşım olarak, eğer talebin uyardığı bir enflasyon yaşanıyorsa tüketici fiyat endeksinin daha hızlı artacağını; eğer üretim ve/veya hammadde darboğazının uyardığı bir enflasyon yaşanıyorsa, üretici fiyat endeksinin daha hızlı artacağını söyleyebiliriz.
1990'lı yıllardan bu yana bütün dünyada enflasyon önemli ölçüde geriledi. Bu dönemde, üretim kapasiteleri talepten daha hızlı arttı ve tüketicinin kral olduğu bir dönem yaşandı. Ancak son 2-3 yıldır üretici fiyat endekslerinin tüketici fiyat endekslerinden daha hızlı büyüdüğünü görüyoruz. Bu sadece Türkiye'de değil bütün dünyada da böyle. Bu da artan talebe göre üretim ve hammadde artış hızlarının yetersiz kaldığını gösteriyor.
Kapasite ve hammadde arzı yönünden baktığımızda bir bolluk döneminden çıkıp, bir darlık dönemine girdiğimizi görüyoruz. Fiyatların aşırı düşük olması nedeniyle onbeş yıldan fazla bir süredir hammadde üretimine yeterli yatırım yapılmadı. Bunu petrolde, gümüşte, bakırda, kurşunda, kalayda, pamukta v.s. görüyoruz. Genel olarak emtia olarak tanımlanan bu mallar emtia piyasalarda işlem görür. Son iki yıldır hisse senetlerine yatırım yapanlar genelde karlı oldu ama en yüksek kazançlar emtia fiyatlarında oluştu. Emtia fiyatları dönemsel dalgalanmalar gösterir. Yeni fiyatların kapasiteleri uyarması nedeniyle oluşacak yüksek kapasiteler gelecekte tekrar fiyatları aşağı çekecektir. Ancak fiyatlar henüz tepe noktasına çıkmadı. En azından önümüzdeki bir yıldan daha uzun bir süre, emtia fiyatlarındaki artışlar devam edecek.

Endüstriyel açıdan altın üretim ve tüketimi dengede. Ayrıca gerek merkez bankalarında ve gerekse de bireylerde endüstriyel talebi çok uzun yıllar karşılayacak bir spekülatif stok var. Ancak altın geleneksel bir servet saklama aracı. Altının servet saklama aracı olarak arz ve talebindeki küçük değişimler altın fiyatlarında büyük dalgalanmalar oluşturuyor. II. Dünya savaşı sonrasında Bretton Woods sistemi altında altının onsu 32 dolarda sabitti. 1970’li yıllarda Bretton Woods sistemi çökünce altın fiyatları serbest kaldı. 1980'li yıllara gelirken, özellikle Ortadoğulu yatırımcıların elinde petrol gelirlerinden büyük servetler birikti. 1980 başlarında Ortadoğulu spekülatörlerin talebi altının ons fiyatını 800 doların üstüne çıkardı. Merkez Bankalarının bu fiyatları satış için bir fırsat olarak görmelerini sonucu altın fiyatları 350 dolara kadar geriledi. Son iki yıldır altının endüstriyel arz ve talebinde bir değişiklik olmamasına rağmen yatırımcılar emtia portföylerini büyüttükleri için altın talebi ve fiyatları da tekrar 500 doların üstüne çıktı. Bu sıralarda Merkez Bankaları satıcı gözükmüyor. Merkez Bankalarının bu fiyatları bir satış imkanı olarak görmeleri halinde altın fiyatları tekrar gerileyecektir.