Konu: Değişken Faizli Konut Finansman Sistemi (Mortgage) Nedir?

Değişken Faizli Konut Finansman Sistemi (Mortgage) Nedir?

Sabit faizli mortgage’da faiz kredinin ömrü boyunca sabit kalır. Değişken faizli mortgage’da ise faiz oranı dönemsel olarak değişir. Bu değişim genelde bir endekse bağlı olur ve taksit tutarı da bu endekse göre artar veya azalır.

Borç verenler, değişken faizli mortgage’larda sabit faizli mortgage’lara göre daha az ücret alırlar. Bu da değişken faizli mortgage’ları daha kolay alabileceğiniz bir konut kredisi haline dönüştürür ve hatta gelirinize göre borç verenlerin size daha yüksek tutarda kredi vermesini sağlayabilir. Buna ek olarak, değişken faizli konut kredisi kullanmak uzun vadede çok daha karlı olabilir.

Bu avantajlara rağmen, değişken faizli mortgage’ın bazı riskleri de bulunmaktadır. En önemli risk faiz oranlarındaki bir artışın sizin gelecekte daha yüksek taksit tutarları ödemenize sebep olmasıdır.

Karar verirken kendinize sormanız gereken sorular şunlardır:

Faiz oranları artarsa gelirim de daha yüksek tutarlı ödemeleri karşılamaya yetecek kadar artar mı?

Gelecekte taşıt kredisi veya okul taksidi gibi diğer ödeme yükümlülüklerim olacak mı?

Bu evi ne kadar süre elimde tuatacağım?(Eğer yakında satmayı düşünüyorsanız faiz oranlarının yükselmesinden çok fazla etkilenmeyebilirsiniz)

Faiz oranları artmazken benim ödemelerim artar mı?

Değişken Faizli Mortgage Nasıl İşler?

Ayarlama dönemi

Değişken Faizli Mortgage’larda fazi oranı ve aylık ödemeler her yıl, üç yılda bir veya her beş yılda bir değişir. Ancak bazılarında bu daha sık olur. İki faz oranı değişimi arasındaki süreye ayarlama dönemi denir.

Endeks

Borç verenlerin çoğu fazi oranını endeks oranındaki değişime bağlarlar. Bu endeksler genelde fazi oranlarındaki genel harekete göre artar veya azalır. Eğer endeks oranı artarsa bir çok durumda mortgage oranı da artar. Diğer taraftan endeks oranı düşerse aylık ödemeniz de düşer.

Borç verenler tarafından faiz oranı belirlenirken farklı endeksler kullanılabilmektedir. En çok kullanılan endeks hazine bonosu ve devlet tahvili faiz oranlarıdır. Bunun haricinde TÜFE, LIBOR ve enflasyon oranı vb. çok çeşitli endekslerin faiz oranlarının belirlenmesi aşamasında kredi kuruluşları tarafından kullanılması mümkündür.

Marj

Değişken faizli mortgage’da geçerli olacak faizi belirlerken borç verenler endekse bir kaç puan eklerler. Buna marj denir. Bu març her borç verene göre değişse de kredinin vadesi boyunca genellikle sabit kalır.

Diyelim ki iki banka tarafından konut kredilerine uygulanan faiz oranlarını karşılaştırıyorsunuz. Her iki bankanın da 30 yıl vadeli ve 85.000 YTL kredi verdiğini varsayalım.

Her iki banka da bir yıllık hazine bonosu endeksini kullanıyor olsun. Ancak ilk borç veren %2 marj, ikincisi de %3 marj uyguluyor olsun. Marj ilk aydaki ödemenizi aşağıdaki şekilde etkileyecektir.

Evin Satış Fiyatı: 85.000 YTL

Peşin Ödeme Tutarı: 20.000 YTL

Kredi Tutarı: 65.000 YTL

Kredi Vadesi: 30 yıl


(A) Bankası (B) Bankası
Bir Yıllık Endeks %8 %8
Marj %2 %3
Değişken Faz Oranı %10 %11
Aylık Ödeme 570,42 YTL 619,01 YTL

Burada tüketicinin, aynı faiz oranını uygulayan iki farklı banka veya kredi kuruluşundan hangisini seçeceğine karar verirken, öncelikle kredi kuruluşları tarafından konut kredisine uygulanan marjlara dikkat etmesi gerektiği sonucu çıkmaktadır.


Tüketicinin Dikkat Etmesi Gereken Hususlar Nelerdir?

İskontolar

Bazı kredi kuruluşları tarafından kredi vadesinin ilk yıllarında daha düşük faiz oranları uygulanmaktadır. İskonto oranı denilen bu oranlar genellikle yüksek komisyonlar içerir ve indirim bittikten sonra fazi oranı artar.

Yüksek tutarlı iskontoları evi satan karşılar. Satıcı borç verene ödeme yapar ve böylece borç veren size başlangıçta daha düşük bir oran önerir. Satıcı da bunu evin fiyatını yükselterek karşılar.

İskontolar şu şekilde olur. Diyelim ki endeks + marjdan oluşan değişken faiz oranı %10. Ancak borç veren ilk yıl için size %8 uyguluyor. Bu şartlarda ilk yıl için aylık ödeme tutarınız 476.95 YTL olur.

Ancak iskontolu oranla ödeme tutarınız uzun süreli olmayacaktır. İskonto döneminde yapacağınız tasarrufunuzun konut kredisinin vadesi boyunca olan artışları karşılayıp karşılamadığına veya bu indirimin evin fiyatına yansıyıp yansımadığına mutlaka bakmayı ihmal etmeyin. Aslında bu tür bir kredi alırsanız ödeme şoku denilen bir riskle karşılaşabilirsiniz.

Ödeme şoku

Eğer iskontolu faiz oranının uygulandığı dönemde, faiz oranında çok büyük bir artış olursa ödeme şokuyla karşı karşıya kalırsınız. Yukarıdaki örneği geliştirmeye devam edelim;


Değişken Faiz Oranı Aylık Ödeme Tutarı
İlk Yıl %8 (iskontolu) 476.95 YTL
İkinci Yıl %10 568.82 YTL

Örnekten de görüldüğü üzere endeks sabit kalırken ödemelerinizde ikinci yılda yüksek bir artış meydana gelmektedir.


Değişken faiz oranının ikinci yıl %12 olduğunu varsaymamız durumunda, kullandığınız konut kredisi için yapacağınız aylık ödemelerde çok daha yüksek bir artış olacaktır.


Değişken Faiz Oranı Aylık Ödeme Tutarı
İlk Yıl %8 (iskontolu) 476.95 YTL
İkinci Yıl %12 665.43 YTL

Yukarıdaki açıklamalardan anlaşılacağı üzere, değişken faizli konut kredisi kullanırken, kredi kuruluşları tarafından ilk yıl için uygulanan düşük faize aldanmamanız ve ileride faiz oranlarındaki artışların aylık ödeme tutarınızı artıracağını hesaba katmanız gerekmektedir.

Arif uğur

Tüketiciyi koruma kanununa göre değişken faiz Türkiyede uygulanamıyor.Bence bir hata.İsteyen istediği tür faizle kredi kullanabilmeli.Ben faizlerin düşeceğine inanıyorsam ve 30 sene beklemeyip evi satacaksam veya borcu vadesinden önce ödeyeceksem ne diye sabit faizle kredi kullanayım!!! Boşu boşuna 30 yıllık risk için fazla faiz vereyim.