Konu: Mortgage'nin Detayları...

Mortgage'nin Detayları...

Mortgage için geri sayım başladı. Yeni yılda devreye girecek sistemle satın alınacak konut için yaş sınırı yok. Ruhsatı varsa, 20 yaşındaki konut bile alınabilecek. Mortgage'da erken ödemeler ise, mevcut konut kredilerine göre daha avantajlı. Orta gelirliye hayalini kurduğu ev sahibi olma fırsatım tanıyacak mortgage sistemine geçmemize çok az kaldı. Mortgage Yasası'nın bu yıl onaylanıp, 2006'da yürürlüğe girmesi bekleniyor. İşte yeni sistemin detayları:

Mortgage nedir?

Mortgage özet itibarıyla tüketiciye uzun vadeli (20-30 yıl) kredilerle kira öder gibi ev sahibi olmayı sağlayan bir finansman sistemi.

Ne zaman başlayacak?

Mortgage Yasa Tasarısı Başbakan tarafından imzalandı. Meclis'te görüşüldükten sonra yıl sonundan önce yasalaşması bekleniyor.

Faiz daha düşecek

Yasa çıkar çıkmaz sistem yürürlüğe girecek mi?

Tam olarak işleyebilmesi için bir takım ikincil düzenlemeler yapılması gerekiyor. Bunun için eksiksiz işleyişinin 2006'nm ikinci yarısından itibaren olması bekleniyor.

Şimdi de uzun vadeli konut kredileri var. Mortgage yürürlüğe girince ne değişecek?

Geri ödemeye ilişkin bir takım ayrıntıların dışında tüketici açısından çok önemli değişiklik yok. Asıl değişiklik bankaların kredi verecek parayı daha ucuza bulmalarım sağlayacak yeniliklerde. Bu da tüketiciye daha düşük faizli kredi kullandırma imkanı sağlayacak.

Mortgage denilince hep 20-30 yıl vadeden bahsediliyor. Vade daha uzun ya da kısa olabilir mi?

Evet. Bu zaten ülkeden ülkeye değişiyor. Örneğin Kanada'da 4-5 yıl vadeli mortgage kredileri daha çok kullanılırken, ingiltere'de 80 yıl hatta daha uzun vadede krediler var.

Projeye de kredi var

Sistem yürürlüğe girdiğinde krediyi nereden alacağım?

Yasaya göre tüketici, mortgage kredisini bankalar, özel finans kuruluşları (ÖFK), finansman şirketleri ve leasing şirketlerinden kullanabilecek.

Mortgage kredisini sadece YTL cinsinden mi kullanabileceğim?

Hayır. Döviz cinsinden krediler de olabilecek.

Hangi evler için mortgage kredisi alabilirim?

Sistemin başlangıcında sadece inşaatı bitmiş, oturma izni alınmış, kat mülkiyeti tapulu ve iskanı olan konutlar için geçerli olması öngürülüyordu. Ancak Bakan Abdüllatif Şener yasaya bitmemiş konuta da kredi verilmesini sağlayacak bir madde eklediklerim söyledi.

Dükkana, arsaya yok

Bu durumda inşaat ya da proje halindeki bir konut için kredi kullanabilecek miyim?

Evet. Hatta bankaların proje aşamasındaki konuta da kredi vermesi bekleniyor.

Hangi evler için mortgage kredisi kullanamayacağım?

İskanı olmayan konutlar için mortgage geçerli olmayacak. Mortgage'dan dükkan, mağaza, ofis ve arsa satın almak isteyenler de faydalanamayacak.

Mortgage kredisiyle alacağım evin yeni, yani hiç kullanılmamış olması gerekiyor mu?

Hayır. Oturma izni alınmış, kat mülkiyeti tapulu ve iskanlı kullanılmış evler için de kredi alabilirsiniz.

Yüzde 2 ceza ödeyen krediyi erken kapatabilecek

Mevcut konut kredileri krediyi erken kapatma imkânı tanıyor. Böylece faizimizi düşürebiliyoruz. Bu mortgage'da da olacak mı?

Evet olacak. Erken ödeme yaptığınızda kredi kullandıran kuruluş faizinizden indirim uygulayacak. Ancak krediyi veren kuruluş yaptığınız ödemenin yüzde 2'sine kadar olan bir bölümü erken ödeme ücreti olarak isteyebilecek.

20 yıl vadeli konut kredisi aldım ve 2'inci yılında krediyi kapatmak istedim. Bankaya gittiğimde 24 aydır taksit yatırmama rağmen hâlâ aldığım krediye yakın miktarda bir borç çıkarttılar. Bu neden kaynaklanıyor?

Bankalar konut kredilerinde azalan bakiye yöntemini uyguluyor. Böylece tüketici, ilk başta borç faizini sonra anaparasını ödüyor. Borcunuzu erken kapattığınız zaman ödediğiniz taksitlerin büyük bölümü yanıyor.

Erken kapamada avantaj

Mortgage kredisini de erken kapatınca bu şekilde büyük bir zararla karşılaşacak mıyım?

Mortgage'da taksitler eşit ağırlıklı olarak hesaplanacak. Böylece yatırdığınız taksitlerin önemli bölümü anapara borcunuzdan düşüşe neden olacak.

Daha önce konut kredisi kullanıp ev satın aldım. Mortgage'a geçebilecek miyim?

Evet. Bankaların mevcut konut kredisi portföyleri mortgage sistemine aktarılabilecek. Yeni sistemden yararlanabileceksiniz.

Değişken faizde oranı Merkez Bankası belirler

20 yıl vadeli mortgage kredisi almak istiyorum. Faizlerin daha da düşeceği söyleniyor. Ne yapmalıyım?

İki seçeneğiniz var. Birincisi şimdi mortgage kredisi çekip daha sonra faizler düştüğünde krediyi yenisiyle değiştirmek. Ya da başlangıçta değişken faizli mortgage kredisi almak.

Mortgage kredisinin faizini seçebilecek miyim?

Evet. Mortgage'da sabit ve değişken faizli ödeme seçenekleri var.

Değişken faizi alırsam ileride bankam faizi istediği gibi değiştirebilir mi?

Hayır. Banka faiz değişikliğim istediği gibi yapamaz. Faiz, sözleşmenizde belirlenen azami limiti aşamayacak şekilde Merkez Bankası'nın yapacağı bir endekse göre değişecek.

Sabit faiz seçeneğim kabul edersem bir daha kredi oranlarımı hiç değiştiremez miyim?

Yasada 'iki tarafın rızası olmadan değiştirelemez' deniyor. Dolayısıyla bankanızla anlaşıp kredi faizinizi değiştirebilirsiniz. Ancak sizin rızanız olamadan banka bu oranla oynayamaz.

Türkiye'de Kullanılacak Mortgage Sisteminin Detayları

Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından hazırlanan “Mortgage” (ipotekli konut kredisi) sistemi uzun çalışmalar sonunda tamamlandı. Meclise sunulan sistemin 2006 yılında uygulamaya girmesi bekleniyor. Kanun taslağına bakıldığında, Türkiye'de uygulanacak sistemin dünyadaki örneklerinden çok farklı olmayacağı görülüyor. Mekanmax, Türkiye'de kullanılması beklenen sistemin püf noktalarını sizler için derledi.

Türkiye'de sistem şöyle işleyecek:

Vatandaşlar beğendikleri bir konutu bulup satıcı ile fiyat için anlaşacak. Bulunan evin imara uygun bir bina olması şart. Vatandaş daha sonra banka veya tüketici finansmanı kurumlarına kredi başvurusu yapacak ve evin değerinin belli bir kısmını (genelde yüzde 20-25 civarında) kendisi ödeyecek.

Bankalar veya tüketici finansmanı şirketleri gerekli değer tespitini yaptıracak ve tüketiciye kalan miktar için düşük faizli, uzun vadeli kredi kullandıracak.

Mortgage kanun tasarısına göre üç farklı faiz türü olacak. Kredilerde faiz oranı sabit, değişken veya hibrit (hem sabit hem değişken) belirlenebilecek. Sabit oranda faiz her iki taraf anlaşmadan değiştirilemeyecek. Değişken faizde ise oran çeşitli endekslere bağlı olarak değişecek.

Tasarı üzerinde en çok tartışmaya neden olan “Kredi faizlerinin gelir vergisinden düşülmesi” uygulaması maliye tarafından uygun görülmedi ve kapsam dışı bırakıldı.

Banka ve İpotek finansmanı kuruluşları Mortgage'a dayalı menkul kıymet çıkartacak ve borsada satışa sunacak. Böylece gerekli finansmanı ucuz maliyetle sağlayacak. Faizleri ve vade sürelerini piyasa belirleyecek.

İpotek kredisi işlemlerinde Banka ve Sigorta Muameleleri Vergisi, Damga Vergisi ve harç istisnaları sağlanacak. İpotek bazlı menkul kıymetlerle sermaye piyasalarından fon temin edilmesine Hazine garanti vermeyecek.

İpotek kredili evler için sigorta zorunluluğu olacak. Proje ve inşaat safhasındakı konutlara da mortgage verilebilecek. Gayrimenkullerde yaş veya kredi vadesi gibi sınırlamalar olmayacak.

Yeni sistemde banka üç ay kredi taksitini aksatan kişinin evini satma hakkına sahip olacak. Banka, ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcu ancak tüketicinin arka arkaya en az iki ödeme aksatması durumunda isteyecek. Bankanın tüketiciye en az bir ay süre vererek ihbarname çekmesi gerekiyor. Bir ayın sonunda ise banka sözleşmeyi iptal edip, konutu satışa çıkaracak.

Vatandaş borcunun tamamını veya belli bir kısmını vadesinden önce ödeyebilecek. Sabit oranlı faiz kullanılırken, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda, konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken ödeme cezası talep edilebilecek.
Erken ödeme ücreti gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve erken ödenen toplam tutarın yüzde ikisi ile sınırlı olacak. Faiz oranlarının değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme cezası alınamayacak.

Günümüzde bir bankadan kullandığınız normal konut kredisini, başka bir bankadan alınan krediyle kapatıp yenilemek istediğinizde, yüzde 15 civarında bir miktarı Kaynak Kullanımı Destekleme Fonu (KKDF) ödemeniz gerekiyor. Mortgage kullanan bir tüketici başka bir bankadan kredi kullanıp borç kapatırsa KKDF’den muaf tutulacak.

Erken kapamada ödenecek miktar hesaplanırken taksitler eşit ağırlıklı olarak hesaplanacak ve kapama anına kadar ödenen taksitlerin önemli bölümü anaparaya sayılarak toplam borcun düşmeşine neden olacak.

Mortgage bazlı krediler sadece YTL ile sınırlı olmayacak. Dövize endeksli krediler de alınabilecek.

Şu anda konut kredisi kullanıyorsanız kredinizi mortgage sistemine aktarılabilecek ve yeni sistemden yararlanabileceksiniz.

Değer tespitlerini SPK tarafından lisanslı eksperler yapacak.

Mortgage sözleşmelerinde, kredi miktarı, konut bilgileri, faiz oranı, toplam borç, ödeme planı ve yasal terimler gibi bilgiler bulunacak.

Mekanmax