Uzmanlar Al Diyor...

Son aylarda konut sektöründe yaşanan talep ve fiyat durgunluğunu mevsimsel etkilere bağlayan uzmanlar, 2005 yılındaki kadar sert olmasa da konut fiyatlarının 2006'da artacağını öngörüyorlar

Son aylarda konut sektöründe yaşanan talep ve fiyat durgunluğunu mevsimsel etkilere bağlayan uzmanlar, 2005 yılındaki kadar sert olmasa da konut fiyatlarının 2006'da artacağını öngörüyorlar ve uyarıyorlar: "Önümüzdeki dönemde konut kredi faizlerinde kayda değer bir düşüş beklemeyin. Şimdi ev almanın tam sırası"

2005'te altın yılını yaşayan emlak sektörü bu günlerde gözle görülür bir durgunluk yaşıyor. Hem konuta olan talepte hem de konut fiyatlarında yaşanan duraklama akıllara "emlak altın çağını kapadı mı?", "bir yıllık sert yükselişten sonra acaba fiyatlarda bir düşüş olur mu?" sorularını getiriyor. Ancak emlak uzmanları, bu durumu her kış mevsiminde yaşanan bir durgunlukla birlikte tüketicinin mortgage ve kredi faiz oranlarının düşmesi yönündeki beklentilerine bağlıyorlar.

2006 yılında konut fiyatlarında 2005 yılındaki kadar sert bir yükseliş beklememekle birlikte yüzde 10-20 artış bekleyen emlak uzmanları, konut kredisi faiz oranlarının da artık çok fazla düşmeyeceği görüşünde. Uzman bankacıların da paylaştığı bu görüş doğrultusunda konut almak isteyen tüketicilere beklememelerini tavsiye eden uzmanlar, "Beklemek para ve zaman kaybı olabilir" diyorlar.

'Kredi faiz oranları tüketici için avantajlı'

Cem Muratoğlu - Akbank Bireysel Bankacılık Pazarlama Bölüm Başkanı

Konut kredileri faiz oranları son yaşanan indirimlerden sonra tüketici için son derece avantajlı bir seviyeye geldi. Faizlerdeki düşmeye paralel olarak konuta olan talep de arttı. Bu durum, beraberinde ev fiyatlarındaki artışı getirdi. Bu nedenle biz müşterilerimize, bütçelerine uygun, beğendikleri bir konut olması durumunda, satın alma tercihlerini ertelememelerini söylüyoruz.

Önümüzdeki dönemde konut kredisi faiz oranlarında önemli bir değişiklik olmasını beklemiyoruz. Bununla birlikte mortgage yasası ile birlikte tüketiciler için değişken faizli kredi kullanma imkanı doğacak, faiz oranlarında düşme bekleyen kişiler için bu seçenek uygun olabilecektir. Ancak bundan sonra faiz oranlarında keskin düşüşler beklemek çok doğru değil."

'Uygun konutu bulduysanız harekete geçin'

Cemal Kişmir - TEB Bireysel İşletme Bankacılığı Genel Müdür Yardımcısı

"Konut alma niyetinde olan kişilerin özellikle kendi bütçelerine uygun ve kaliteli konutlar edinmeleri için uygun bir dönemde olduğumuzu düşünüyoruz. Kredi faizlerinin bir miktar daha gerileme potansiyeli olsa dahi nitelikli konut ihtiyacının devam ettiğini ve bunun da emlak fiyatlarında 2006 yılı içerisinde de artış potansiyeli yaratacağını tahmin ediyoruz.

Kredi faizleri 2005 yılı içerisinde yüzde ikilerden yüzde birler mertebesine geldi. Bu düşüş rekabetin etkisi ile beklenenden daha hızlı gerçekleşti. Yeni yasa tasarısı ile bütün bu etkenler ışığında konut kredileri açısından 2006 yılının en az 2005 yılı kadar iyi bir yıl olacağını ve faiz oranlarının aylık yüzde 1 seviyelerinin biraz altında seyredeceğini tahmin ediyoruz. Faizler bir miktar daha düşebilir. Fakat şu anda gelinen nokta rekabet sonucu bankaların ulaştığı ve gelecek yıla dönük beklentiler ile uygulanmakta olan faiz oranlarıdır. 2006 yılında faizlerin gidebileceği fazla bir yer kalmadığını düşünürsek bahsi geçen bu noktaların tüketiciler gözünde daha ön plana çıkacağını tahmin ediyoruz.

Bundan sonra yaşanması muhtemel olan faiz indirimleri, ödeme planındaki taksitlere çok marjinal olarak yansıyacaktır. Tüketicilere tavsiyemiz bütçelerine göre beğendikleri bir konut bulmuşlar ise faizlerin daha da düşmesini beklemek yerine harekete geçmeleridir."

'Kredi faiz oranları yılın ilk yarısında değişmeyecek'

Ömer Çelebi - Türkiye İş Bankası A.Ş. Bireysel Krediler Müdürü

Genel olarak kredi faiz oranları ülkemizde ve dünyada yaşanan ekonomik ve siyasi gelişmelerin şekillendirdiği maliyetlere göre belirlenmektedir. Avrupa Birliği sürecine ilişkin olumlu gelişmeler, yabancı yatırımcıların gelişmekte olan ülkemiz ekonomisine ilgisi, hız kazanan özelleştirmeler ve tüm bunlara ilişkin olarak Merkez Bankası'nın faiz politikası kredi faiz oranlarının belirlenmesinde etkili olmaktadır. Bireysel kredi faiz oranlarının bu yılın ilk yarısını mevcut seviyelere yakın kapatacağını tahmin etmekteyiz.

Eğer faizler düşerken konut fiyatları artmayacaksa konut alımlarını ertelemek uygun olur. Ancak, bugüne kadarki gelişmeler faiz oranları düşerken konut fiyatlarının yükseldiğini göstermekte. İki değişken üzerine spekülasyona girmek yerine, bütçemize uygun konutu bulduğumuzda satın almak bize daha doğru bir karar olarak görünüyor. Bununla birlikte konut alım kararının verilmesinde kişinin yatırım tercihi, konut ihtiyacı, talebine ve bütçesine uygun konut seçeneklerine ulaşması gibi hususların göz önünde bulundurulması gerekmekte olup salt faiz oranına göre konut satın alma kararı verilmesi doğru olmayacaktır.-

'Beklemek zaman ve para kaybı anlamına gelir'

Başak Soner - Turyap Yönetim Kurulu Üyesi

"Konut fiyatlarının 2005 yılında yaptığı ani artış, alıcı nezdinde bir fren yapma gereği hissettirmiş olabilir. Fısıltı gazetesiyle yayılan fiyatların şişkinliğine ilişkin söylenti beraberinde 'nasıl olsa düşecektir' beklentisi yaratıyor. Durgunluğun sebebi bu beklenti olabilir. Pek çok sektörü olumsuz etkileyen kar yağışı ve insanımızın yarı uyku moduna geçişi de geçici bir durgunluk nedenidir.

Ancak gayrimenkul hareketinin uzun vadeli durması mümkün değildir. Evlenmeler, boşanmalar, tayinler, taşınmalar durmaz. Ayrıca, arzın az, talebin çok olduğu ekonomilerde fiyatlar düşmez. Konut kolay üretilebilir bir şey olmadığından, eldeki sınırlı sayıdaki konuta da aşırı talep geldiğinden fiyatların düşmesi söz konusu değildir. Mortgage ülkemizde Avrupa ve Amerika'da olduğu gibi, uygun koşullarla hayata geçtiğinde alım satımdaki canlılık gözle görülür biçimde artacaktır. Fiyatların düşmesini beklemek zaman ve para kaybetmek anlamına gelecektir. Bu yüzden, kişisel açıdan uygun koşullar sağlandığında konut alma kararında gecikmemek gerekir. Konut alma kararı ertelenmemelidir.

'Kendi kamuoyu araştırmanızı kendiniz yapın'

Siz beklerken, başka birisi beğendiğiniz evi satın alabilir. Aynı yere talip olan pek çok müşteriyle karşı karşıyayız. Üstelik hepsi de kredi kullanarak ya da başka yöntemlerin yardımıyla konut alma düşüncesine odaklanmış durumda. Etrafınıza şöyle bir bakarak bile, ne kadar çok insanın ev almaya niyetlendiğini görebilirsiniz. Böylece kendi çapınızda küçük bir kamuoyu araştırmasını neticelendirmiş oluyorsunuz. "

'2006'da emlak fiyatları yüzde 15-20 oranında artacak'

Özlem Medin - Reha Medin Emlak Hizmetleri Yönetim Kurulu Başkanı

"Her kış mevsimi konut alım-satımlarının son derece yavaşladığı zamandır. Ayrıca yine yılbaşlarında vergi ödemeleri bir diğer durgunluk nedenidir. Bu yılın özelliği ise, 2005'te fiyatlar yükseldikten sonra bu yükselişlerin suni olduğu, mutlaka fiyatların düşeceği söylentileri, her ne kadar gerçek dışı olsa da mortgage'nin yasalaşmasıyla bir anda konut fiyatlarında yüksek oranda düşüşler yaşanacağı izlenimi verilmesi, emlak alıcısının bekleme -gözlemleme tavrı sergilemesine neden oldu. Yine emlak alıcısının karşısına uzun yıllardır olmadığı kadar konut ve konut projesi seçenekleri çıkmaya başladı.

2006 yılında geçen seneki gibi yüzde 80 - 100'lere varan artışlar söz konusu değildir. Azami artış oranı yüzde 15-20 olacaktır ki bu normal bir seyirdir.

İçinde bulunduğumuz dönem konut alımı için uygun bir dönem. Çünkü fiyatlar düşmeyecek hatta yavaş-dengeli artışlar olacak. Kredi faizlerinin de geçtiğimiz yıldaki gibi büyük oranlarda düşmesi söz konusu değil. Şu andaki koşullarla makul seviyelere gelindi. En fazla yüzde 0.80 - 0.75'lere inebileceğini öngörüyoruz. Dolayısıyla beklemenin bir anlamı yok. Kısacası tüketicilere beklememelerini, konut alımlarını yapmalarını öneriyorum."

'2006 emlağın platin yılı olacak'

Hilmi Işıkören - Realty World Yönetim Kurulu Üyesi

"Emlak sektöründe şu anda yaşanan durgunluk tamamen mevsimsel bir durum. Kasım, aralık ve ocak ayları konut alımları konusunda genellikle yatay bir seyir izler, uzun bir bayram tatili ardından gelen olumsuz hava koşulları etkenini de göz ardı etmemek gerekiyor. Ayrıca gayrimenkul sektöründeki canlılıkla birlikte fiyatların artması ve mortgage beklentisi de konut alım hızını etkiledi.

Bu dönemdeki yatay seyir nedeni ile fiyatlarda 3 ay öncesine kadarki artışları görememeye başladık. Mart ayı ve sonrasında konut fiyatlarında artış olmadığını gören tüketiciler yeniden bu fiyatlar üzerinden alım yapmaya başlayacaktır.

Geçen yıl emlak sektörünün altın çağı idi. Şahsi görüşüme göre 2006 emlak sektöründe altın çağdan platin çağa geçiş dönemi olacak. Ve şu anda mevsimsel durgunluk içinde olan sektör, mart ayından itibaren yoğun bir yükselişe geçecek. Fiyatlarda yükseliş devam edecek fakat son bir yılda yaşanan yükseliş kadar sert olmayacak.

Konut kredileri 2.50 seviyelerinden 0.95 seviyelerine kadar geldi. Mortgage ile birlikte daha da düşecek ama mortgage'ı ve faizlerin düşmesini bekleyerek alımları ertelemek son derece yanlış çünkü kredi faizleri düştükçe konut fiyatları artıyor başka bir deyişle kredi faizleri ile fiyat artışları aynı paralellikte gitmiyor. Bu nedenle istedikleri konuta daha fazla para ödeyerek sahip olabilirler."

Arzu Karagöz - Sur Yapı Genel Koordinatörü

'Mevsimsel düşüşten ibaret'

"2005 yılı içinde konut sektöründe yaşanan hızlı yükselişin zaman aralığına dikkat edilirse bunun yoğunluk derecesinin mevsimsel olarak ilkbahar ve sonbahar dönemlerine rast geldiği gözlemlenir.

Konut fiyatlarında, bölgelere göre farklılıklar gözlense de şüphesiz bir artış söz konusu olacak. Son iki sene içinde arazi fiyatlarındaki artışlar, kat karşılığı yapılan proje sayılarındaki artış, rekabetin artması, banka kredi oranlarının düşmesi ve uzun vadeli seçenekler - konutların peşin fiyatların da olmasa da - kredili ödemelerde vadeli fiyatlarının yükselmesine bir neden.

İçinde bulunduğumuz dönem konut alımı için en uygun dönemlerden. Zira özellikle vadeli alımlarda faiz oranlarının düşmesine paralel konut fiyatlarında oluşacak artışlar söz konusu. Gerçek yatırımcı fiyat düşeceği beklentisi ile hareket etmiyor. Projenin lokasyonu, ulaşılabilirlik, inşaat kalitesi, firma bilinirliği, güven, sosyal olanaklar gibi konular gayrimenkul alımında karar mekanizmasını etkileyen en önemli unsurlar arasında."

'Mortgage herkesi hedeflemeli'

"Bankaların çoğu konut kredisi verirken, konut satış fiyatının ortalama yüzde 75 - 80'lik kısmını kredi olarak sunuyor. Bu tutarın belirli bir orandaki karşılığı da tüketici üstüne ipotekli, dolayısı ile bankalar risklerini minimalize etmiş durumdalar. Ancak en az zarar görme şüphesiz faiz oranlarının düşmesi ile sağlanabilir. Avrupa'da olduğu gibi konut kredi faizlerinin senelik yüzde 5 - 8 (aylık yüzde 0,42 - 0,66) oranlarına kadar gerilemesi gerekmektedir.

Mortgage'ın devlet tarafından sunulacak bir sistem olması münasebetiyle, her sosyo ekonomik kesimden tüketiciyi hedeflemesi satışları destekleyici olacaktır."

Ziya Yılmaz - DAP Yapı Yönetim Kurulu Başkanı

'Mart sonunda piyasa açılır'

"Konut sektöründeki pazarlama süreci her yılın Mart ayının 15'i ile 30'u arası açılmaya başlar, Haziran ayının 15'i ile 30'u arası durulur. Daha sonra Eylül ayının 15'inde açılmaya başlar ve Kasım ayının ortalarına kadar bu durum devam eder. Konut sektörünün pazarlama süreci de, müşterilerin talepte bulundukları süreç de bu grafikler arasındadır.

Bu konunun fiyatlarda herhangi bir değişiklik oluşturacağını zannetmiyorum fakat maliyetler yükseldiği sürece fiyatlarda artış söz konusu olabilir. Bunun dışında fiyatların düşmesi beklenemez.

Talep ve arza dayalı arsa fiyatlarının artması da söz konusu olduğundan bu noktada hala sektörün doyum noktasında olduğu söylenemez, fiyatlar ise uzun vadede artmaya devam edecektir."

'Bir an önce alınmalı'

"Konut kredisinde faizlerin daha da düşeceğine inanıyorum. Bu gün Avrupa ya da gelişmiş ülkelere bakıldığında kredi oranları ülkemize oranla daha düşüktür. Ülkemizde ise hala yüksektir. Enflasyonun düşmesi ve ekonominin gelişmesiyle, hükümetin uyguladığı politikaya oranla faizler daha da düşecektir.

'İnsanlar ev almak için faizlerin düşmesini beklesinler' düşüncesinden daha çok, 'Konut fiyatları tavana vurmadan alınmalı' görüşüne önem verilmeli. Önümüzdeki dönemde faiz oranlarının düşebileceğini düşünsek bile konut fiyatları projeler çerçevesinde maliyetlere bağlı olarak artmaya devam edecektir. Bu noktada insanlara evlerini bir an önce almalarını gönül rahatlığı ile tavsiye edebilirim."

Salim Taşcı - Taşcı Emlak

'Orta direk durgunluğu bitirir'

"Durgunluğun başlıca sebebi mortgage kanununun beklentisidir. Bunun yanı sıra aşırı fiyat artışı ve lüks konutun doyuma ulaşması da diğer nedenler arasında gösterilebilir.

Durgunluk nedeniyle şişirilen fiyatlar fren yaptı. Her ne kadar belirgin bir fiyat indirimi olmasa da, alıcı profili zayıfladı. Orta direk müşterilerinin piyasaya girişi ki bu kesimden şimdiye kadar ancak yüzde 25 - 30'u sektöre girmişti, bu durgunluğu aşmasına neden olacak. Ayrıca piyasaya yeni yapılar kazandırıldığı zaman. Zira emlak sektörü kredili sisteme hazırlıksız yakalandı (müteahhitler, emlakçılar, bankalar vs.) hiçbir şekilde bu işin altyapısı hazır değildi."

'Faizler hala yüksek'

"Durgunluk döneminde alan kazançlıdır. Nedenine gelince, eğer kişi rant için değil de sırf kendi oturup, ihtiyacı var da alıyorsa, fiyat da&nbspuygunsa almakta yarar vardır.

Krediler bu miktarlarda çok yüksektir. Yıllık 14.44'e tekabül etmektedir. (İngiltere'de, yıllık kendi oturacaksa 4,5 kiraya verecekse ise 5,5'dir.) Faizlerin mevcut halinden yarıya inmesi gerekir.

Konut kredisi faizlerinin daha da düşmesini bekleyen tüketicilerin kredi faizlerinin düşeceğini görmeleri gerekir. Bu nedenle beklemeliler. Ayrıca kredi sözleşmeleri imzalanacağı sıra yanlarında mutlaka avukat bulundurmalılar."

Turgay Tanes - İş GYO Genel Müdürü

'Denge sağlanırsa, piyasa makulleşecek'

"Ekonominin olumlu seyrini takiben faizlerin de makul hale gelmesiyle birlikte alternatif yatırım aracının kalmaması konuta olan talebi ciddi boyutlarda artırmıştır. Ayrıca daha önce elverişsiz koşullar yüzünden ertelenmiş konut talebi de bu dönemde tekrar gündeme gelmiştir.

Özellikle belli bölgelerde talep karşısındaki arz yetersizliği yüzünden düşük standartlardaki konutların dahi fiyatlarının önemli ölçüde arttığı gözlemlenmektedir. Talep ve arz dengesi sağlandığında özellikle ekonomideki olumlu gelişmelerin etkisiyle bu tür konutların fiyatlarındaki yükseliş eğiliminin hafifleyeceğini ve makul seviyelere gerileyeceğini düşünüyoruz.

Önümüzdeki dönemde mortgage sisteminin bütün kurumlarıyla yerleşmesiyle faizlerin biraz daha düşeceği beklentisi ve devam eden projelerin arzı artırmasıyla birlikte gayrimenkul piyasasında az da olsa durgunluğa neden olmaktadır."

'Fayda - maliyet analizi yapılmalı'

"Bu beklentiler gerçekleşirse ve aynı zamanda uzun vadeli yabancı kaynak girişi sağlanırsa durgunluk aşılabilecektir. Geçtiğimiz dönemde sert yükselişler yaşandı, yeni projeler halihazırda devam ediyor, arz artmaya başladı. Dolayısıyla çok ciddi artışlar beklemiyoruz.

Biz gayrimenkul alımı yapacak tüketicilerin basit fayda - maliyet analizi yapmalarını öneririz. Yani almayı düşündükleri gayrimenkulün piyasadaki kira değeriyle fiyatı arasındaki ilişkiye dikkat etmeleri önem arzetmektedir. Özellikle yatırım amaçlı konut alımında konutun kendini ödeme süresi belirleyici olmalıdır."

Şükrü Koç - Vakıf GYO Genel Müdürü

'2006 stabilite yılı olacak'

"2006'da mevsimsel etkilerin yanı sıra son birkaç ayda mortgage konusundaki gelişmelerin hızlanması, hem arz hem talep taraflarının yeni kurulacak sistemin avantajlarından yararlanabilmek amacıyla beklemede kalmalarına bu da piyasalarda durgunluğa sebep olmuştur.

Uzun vadeli konut finansmanı ile ilgili beklenen gelişmelerin tamamlanması, kredi faizlerinin düşüşü ve kredi talebi artışı sebebi ile birlikte mevsimsel etkinin de sonlanması düşünüldüğünde yılın ikinci yarısından itibaren sonunda konut piyasasında bir canlanma görüleceği tahmin edilebilir."

'Talep oldukça fiyatlar düşmez'

"2005 yılında birçok etkenin bir araya gelmesiyle yaşanan çok hızlı hareketlilik, önümüzdeki dönemlerde aynı ivme ile devam etmeyecektir. Bunun önemli sebeplerinden biri, 2005 yılında yarıyarıya düşen konut kredi faizlerindeki azalma trendinin aynı hızda devamının beklenemeyecek olmasıdır. Mortgage hakkındaki gelişmelerin tamamlanması durumunda, 2006 yılının konut sektöründe stabiliteye doğru ilerleneceği yıl olacağı düşünülmektedir.

Kredi faizlerinin yüzde 1'in altına düşmesi ile birlikte, nitelikli gayrimenkul projelerindeki fiyatlarda düşüş yaşanmadığı gözlenmektedir. Talep ve fiyatlardaki artışın daha düşük bir ivmeyle devam edeceğini tahmin etmekteyiz.

Konut açığı olduğu sürece talep de olmaya devam edecektir. Bu durumda fiyatlarda bir gerileme beklenmemelidir."

Esra Özsümer-Ünsal Ereke