Konu: Gayrimenkul yatırımından kar etmenin 4 temel yöntemi

HAFTANIN KONUSU: Gayrimenkul yatırımından kar etmenin 4 temel yöntemi

Tüm dünyada olduğu gibi ülkemizde de gayrimenkul yatırımı en önemli yatırım araçlarının başında gelmektedir. Gayrimenkul yatırımından kar etmenin ise belli başlı 4 temel yöntemi bulunmaktadır ve aşağıda bu yöntemler ana hatları ile açıklanmıştır.


1. Açık artırma ile satılan gayrimenkuller bulun

Yeterli paranız varsa gayrimenkul mezatlarından ev alabilirsiniz. Çoğu zaman bu mezatlarda ev üzerinizde kaldığı anda parayı ödemeniz gerekir. Buradaki sıkıntı mezattan önce alacağınız evin içini görmeye bile vaktiniz olmamasıdır.


Burada yapılacak en akıllıca hareket açık artırmaya çıkacak evin sahibini bulup, ev bankanın eline geçmeden evin sahibiyle pazarlık yapıp, uygun bir fiyatla evi satın almaktır. Bu sayede hemen nakit ödeme yapmanız gerekmez ve hatta evi krediyle bile alabilirsiniz.


Ayrıca bu her iki tarafın da işine yarar. Bu karşınızdakinin kredibilitesinin zarar görmesini engeller, sizin de indirimli fiyattan evi satın almanızı sağlar.


2. Peşin ödeyin ve evi elinizde tutun


Son zamanlarda peşin gayrimenkul satın alanlar iyi para kazandılar. Geçen yıllarda hızlı düşünüp ucuza birçok gayrimenkul satın alanlar şu anda ev fiyatlarındaki hızlı yükseliş nedeniyle büyük miktarlarda kar ettiler.


Herkes gayrimenkul fiyatlarının çok şiştiğinden bahsedip duruyor. Ben son zamanlarda çok değerlenen gayrimenkullerin fiyatlarının orta vadede istikrara kavuşacağını düşünüyorum.


Gayrimenkul yatırımlarının uzun vadeli getirisine bakarken paranın zaman değerine odaklanmalısınız. Diyelim ki 200.000 YTL’ye bu gün bir ev aldınız ve bir yılda evin değeri %5 artıyor. 20 yıl sonra evinizin değeri 530.000 YTL daha fazla olacak demektir. Bir de evinizin yıllık değer artışının daha makul bir oran olan %3 olacağını varsayarak bir hesap yapalım. Yıllık %3’lük bir değer artışı ile evinizin fiyatı 20 yıl sonra 361.222 YTL olacaktır. Bu arada bu evi satın almak için kullandığınız kredinin aylık taksitini kira geliri ile karşılayabildiğinizi de varsayarsak, sizce de bu iyi bir yatırım sayılmaz mı?


3. Henüz değerlenmemiş olan ancak ileriki dönemde gelişme potansiyeli olan bölgelerden ev alın


Merkeze veya ana yollara yakın olmak gibi avantajı olup henüz değerlenmemiş bölgelerden gayrimenkul satın almaya çalışın. Bu tür bölgelerin genelde diğer yatırımcılara öncülük edecek ve önündeki fırsatları gören bir lider yatırımcıya ihtiyaç vardır. Fırsatları diğerlerine göre daha önce fark edebilen bir yatırımcı buraya gelip ucuz fiyattan insanlardan gayrimenkullerini satın alır ve onları baştan aşağı tadil eder. Bu öncü girişim bir anda diğer yatırımcıların da ilgisini çekmeye başlar ve daha önce pek de önemsenmeyen bu bölge bir anda normal bir vatandaşın ev alamayacağı değerli bir yer haline gelir. Son zamanlarda özellikle İstanbul’da bunun örneklerine rastlamak mümkündür.


4. Gayrimenkulünüzde tadilat yapın


İnsanlar çok tadilat isteyen evleri satın almaktan kaçınırlar. Bunun sebebi ya zamanları yoktur, ya da sabır ve arzuları. İşte o zaman müteahhitler para kazanmaya başlar.


Bazı insanlar ise eskimiş, tadilat isteyen evleri ucuza satın alırlar ve tadilatını yapıp evin değeri arttıktan sonra da yüksek fiyattan satarlar. Burada kaçırılmaması gereken nokta bu evleri piyasanın genel ortalamasından düşük bir fiyattan satın almaktır. Yoksa tadilatını yaptırıp da kimsenin ödemek istemeyeceği yüksek bir fiyattan satmaya kalkışırsanız mutlaka zarar edersiniz. Evi satacağınız fiyat, harcadığınız çabaya, emeğe ve zamana değecek bir fiyat olmayacaksa eski bir evi satın almanın riskini üstlenmenin anlamı yoktur.


HAFTANIN SORUSU


GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI NERELERE YATIRIM YAPABİLİR


-Gayrimenkul sertifikalarını, konut kredileri karşılığında ihraç edilen varlığa dayalı menkul kıymetleri ve bunlara benzer nitelikte oldukları SPK’ca kabul edilen menkul kıymetleri ve diğer sermaye piyasası araçlarını alabilir ve satabilirler, ters repo işlemleri yapabilirler.


-Alım satım karı veya kira geliri elde etmek maksadıyla ofis, konut, iş merkezi, alışveriş merkezi, hastane, otel, ticari depolar, ticari parklar ve buna benzer gayrimenkulleri satın alabilirler ve satabilirler. Faaliyete geçebilmeleri için belirli asgari donanıma ihtiyaç duyan otel, hastane veya buna benzer gayrimenkullerin, kiraya verilmeden önce tefrişini temin edebilirler.


-Mülkiyetlerini edinerek alım satım karı elde etmek veya kat irtifakı tesisi suretiyle proje geliştirmek amacıyla arsa ve arazileri alabilirler.


-Kamu veya özel tüzel kişiliklerince veya gerçek kişilerce, ortaklık adına, üzerlerinde proje geliştirilmesi amacıyla müstakil ve daimi bir hak niteliğinde üst hakkı tesis edilen gayrimenkulleri, mülkiyetini edindikten sonra kazanç elde etmek amacıyla satabilirler.


-İlgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinleri alınmış, projesi hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olduğu bağımsız ekspertiz şirketleri tarafından onaylanmış gayrimenkullere dayalı projelere, projenin her aşamasında gayrimenkul geliştirme karı veya kira geliri elde etmek amacıyla, mülkiyetlerini edinmek veya üst hakkı tesis ettirmek suretiyle yatırım yapabilirler.


-Gayrimenkuller üzerinde intifa hakkı kurabilir ve bu hakkı kullanabilirler, devre mülk irtifakı kurabilirler, sahip oldukları arsalar üzerinde ticari kar elde etmek amacıyla üst hakkı yükümlüsü olabilirler.


-Özel düzenlemeler saklı kalmak kaydıyla, Yap-İşlet-Devret modeliyle geliştirilecek projeleri, kendisi veya başkaları lehine üst hakkı tesis ettirmek suretiyle gerçekleştirebilirler.


-Kurul’ca uygun görülecek nitelikte teminata bağlanmış olmak kaydıyla, ileride oluşacak kira gelirlerinden pay almak amacıyla mülkiyetini edinme amacı olmaksızın veya kat irtifakı tesis edilmeksizin, gayrimenkule dayalı projelere sözleşme hükümleri çerçevesinde yatırım yapabilirler.


-Gayrimenkule dayalı projelere, müştereken malik olanların aralarındaki sözleşmede ortaklığın payına düşen kısım üzerindeki tasarrufuna ilişkin bir sınırlama olmaması şartıyla kat irtifakı tesisi yoluyla müştereken yatırım yapabilirler.


-Mülkiyetlerini edinmek kaydıyla, yurt dışındaki gayrimenkulleri alıp satabilirler ve gayrimenkule dayalı olmak kaydıyla, yabancı menkul kıymetlere yatırım yapabilirler.


-Özel sözleşme hükümleri müsait olmak kaydıyla, kira geliri elde etmek amacıyla üçüncü şahıslardan gayrimenkul kiralayabilirler ve bunları tekrar kiraya verebilirler.


-Dövize dayalı işlemlere ilişkin döviz kuru ve borçların doğurduğu faiz oranı risklerine karşı korunmak amacıyla swap ve forward işlemler yapabilirler, opsiyon yazabilirler, mala dayalı olanlar hariç vadeli işlem sözleşmeleri alabilirler.

Arif UĞUR
-dünyagazetesi-

Bizlerle Bunu paylaştığın için teşekkürler.
Bence 3. ve 4. maddeler daha makul gibi duruyor.
İlk iki için ciddi paralar lazım (zaten olsa...)