BDDK: Konut kredileri şimdilik risk taşımıyor, ödenmezse en çok yabancı bankalar etkilenir. "Bankalar kredi verirken konut yaşı sınırı getirmeli"

Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu, faizlerin düşüşü ile artan konut kredisi talebini mercek altına aldı. Kurumun yayınladığı raporda, halen kullanımdaki konut kredilerinin Gayri Safi Yurtiçi Hasıla'ya oranının diğer ülkelere göre düşük olduğu belirtilerek, bunun Türk bankacılık sektörünün mali bünyesine zarar verebilecek düzeyde olmadığı belirtildi. Bankalara konut kredisi kullandırmadan önce tavsiyede bulunulan raporda, en kötü ihtimalde kullandırılan konut kredilerinin tamamının temerrüde düşmesi durumunda Sermaye Yeterlilik Rasyosu en çok etkilenecek olan banka grubunun yabancı bankalar olduğu vurgulandı.

BDDK tarafından hazırlanan Ela Doğan imzalı "Türk Bankacılık Sektörü Konut Kredileri Mart 2006" raporuna göre Türk bankacılık sektöründe konut kredileri 2002 yılı sonunda 460 milyon YTL bakiye arz ederken 2005 yıl sonu itibarıyla 12,4 milyar YTL düzeyine ulaştı. Konut kredilerinin toplam krediler içerisinde payı 2002 yılı Aralık ayında yaklaşık %1 civarında iken 2005 yılının aynı ayında %8,3 düzeyine, toplam aktif içerisindeki payı ise %0,2’den %3,1’e yükseldi. Türk bankacılık sektöründe konut kredileri artarken, takipteki konut kredisi tutarı 16 milyon YTL seviyesinde bulunuyor. Bu anlamda, konut kredisinin takibe dönüşüm oranı %0,1 oranı ile oldukça düşük düzeylerde seyrediyor.

Sektörün uyguladığı konut kredisi aylık faiz oranı 2004 yılı Haziran ayında %2,57 iken doğrusal bir eğilim izleyerek 2005 yılı Aralık ayında %0,99’a kadar geriledi.

Rapora göre bankacılık sektörünün kullandırdığı konut kredilerindeki hızlı artışta, makro ekonomideki değişkenlerin iyileşmesinin önemli katkısı oldu. Dezenflasyon sürecinde bankacılık sektörü kârlılığını artırmak için bireysel bankacılığa daha fazla önem vermeye başladığının işaret edildiği raporda bankacılık sektörü tarafından kamu menkul kıymetlerine plase edilen kaynakların daha fazla tutarlarda konut kredilerine plase edilmesinin beklendiği vurgulandı.

Sanayide yüzde 1'lik büyüme, kredi talebini yüzde 4.7 artırıyor

Raporda konut kredilerine olan talebin artacağına da dikkat çekilirken kurgulanan senaryo analizleri dahilinde en kötü durum ihtimalinde kullandırılan konut kredilerinin tamamının temerrüde düşmesi durumunda Sermaye Yeterlilik Rasyo'su (SYR) en çok etkilenecek olan banka grubunun yabancı bankalar olduğunu ifade edildi.

Ayrıca raporda ekonometrik olarak tahmin edilen denkleme göre, reel faizlerin %1 artması kullandırılan konut kredilerinde %1,79 azalışa yol açarken, enflasyondaki %1’lik yükseliş, bir dönem gecikmeli olarak, konut kredisi talebinin %0,72 gerilemesine neden oluyor. Büyümenin göstergesi olarak sanayi üretim endeksindeki %1’lik artış ise konut kredilerinde %4,7 artış meydana getiriyor.

Raporda ayrıca konut kredilerinin bireysel kredilere, toplam kredilere, toplam aktiflere ve GSYİH’ye oranına bakıldığında tek başına Türk bankacılık sektörünün mali bünyesine zarar verebilecek durumda olmadığı da vurgulandı. Raporda Türkiye'de kullandırılan konut kredilerinin yapısı ise şöyle özetlendi:

"1. Konut kredilerinin ortalama vadesi 5,8 yıldır.

2. Bankaların yurtdışından kullanmış oldukları kredilerin şartlarındaki değişmeler paralelinde de, bankalarca kullandırılan kredilerin tutarı artması, nominal ve reel faizlerinin azalması önceki dönemlere göre daha uzun vadelerde kullandırım gerçekleşmesi aktif pasif arasındaki vade boşluğunun azalması yönünden olumlu bir gelişme olmuştur.

3. Aralık 2005 döneminde konut kredilerinin takibe dönüşüm oranı %0,1 düzeyindedir.

4. Bankalar konut kredilerinden kaynaklanabilecek faiz, vade ve teminat riskinden korunmak için türev işlemleri önceki dönemlere göre daha fazla kullanmaktadır. Türk bankacılık sektörünün kullandırdığı konut kredilerinin toplam aktiflere oranı diğer ülkelere göre düşük düzeyde bulunmakla birlikte gözlenen hızlı artış trendinin önümüzdeki dönemlerde de devam etmesi sonucunda önemli bir paya sahip olacağı beklenmektedir. Bankaların etkin risk yönetimi ile konut kredileri dolayısıyla maruz kalacakları riskleri yakından izlemeleri, mali bünyelerinin olumsuz etkilenmemesi için iç politikalar oluşturmaları önem taşımaktadır. Diğer ülkelerce uygulanan konut kredisinin risklerini bertaraf edici önlemlerin Türk bankacılık sektörünün kendi bünyesine uyarlaması gereklilik arz etmektedir."

Bankalara öneriler

BDDK, bankalara da konut kredisi kullandırırken riskleri önlemek için bazı tavsiyelerde bulundu. Bu tavsiyeler arasında belli biğr yaşın üstündeki konutlara kredi verilmemesi, konut fiyatının tamamı için kredi kullandırılmaması ve bu tutarın yüzde 75'i aşmaması ve yılda bir konut için değerleme yapılması da bulunuyor. BDDK raporunda bankaların dikkat etmesi gereken konular şöyle sıralanıyor:

1. Konut kredilerinin teminatına genellikle kredi kullandırılan konutun birinci dereceden ipoteğinin alınması ve kredilendirmenin konutun ipotek değerinin en fazla %75’i oranında yapılması, konut değerinin %100’ü oranında kredilendirmede bulunulmaması önem taşımaktadır.

2. Konut kredilerinin teminatları olan konutlar en fazla 1 yıl olmak üzere, kısa periyodlarla bankalar tarafından değerlemeye tabi tutulmalıdır.

3. Konuta ilişkin değerlemeyi bağımsız değerleme şirketlerince ya da yetkisi olan değerleme şirketleri tarafından gerçekçi bir şekilde yapılmalıdır.

4. Bankalarca Zorunlu Deprem Sigortası yaptırıldığına dikkat edilmeli, depreme uygun konutlara kredi kullandırılmasının gerekliliği göz ardı edilmemelidir. Bu husus, olası bir depremde kredinin temerrüde uğraması durumunda bankacılık sistemine zararları en aza indirgemek açısından önem taşımaktadır.

5. Konut kredisi kullanan müşteriler ölüm ya da kalıcı sakatlığa bağlı iş kaybı dolayısıyla temerrüt olasılığına karşı sigorta sistemiyle korunmalı, bu anlamda hayat, ferdi kaza sigortası yaptırılmalı, sigorta poliçesi konut kredisinin mütemmim cüz’i olmalıdır.

6. Gayrimenkul fiyatlarında keskin düşüş olması durumunda kullandırılan konut kredilerine istinaden alınan teminatların değerinde azalmanın zarara yol açacağı hususu göz önünde bulundurularak fiyatlama yapılmalıdır.

7. Kullandırılan konut kredilerine ilişkin dahili onay, izleme, takip ve değerleme işlemleri etkin bir prosedür ve dokümantasyon sürecine tabi olmalıdır.

8. Bankalar konut kredilerinde hedef kitle olarak belgelenebilen düzenli bir gelire sahip bireysel müşterileri seçmeli ve genellikle konut kredilerinin aylık geri ödemeleri, müşterinin aylık net gelirinin belirli bir oranı ile ilişkilendirilmelidir.

9. Borçlanma Oranı Rasyosu, konut kredisi taksiti/ müşterinin net aylık geliri, teminat bedeli/ konut kredisi, kredi/ekspertiz değeri rasyolarına ilişkin bankalar tarafından limitler belirlenmeli, limit aşımına izin verecek kullandırımlarda bulunulmamalıdır.

10. Krediye esas konuta belli bir yaş sınırının getirilmeli ve bu sınırın aşılması halinde ilave kriterler konulmalıdır.

11. Konut kredilerinden kaynaklanabilecek riskleri sınırlandırmaya yönelik işlemler yoğun olarak kullanılmalıdır. Ancak, bu işlemler genel anlamda risk teknikleri olarak değil özel konut kredisi riskleri ölçümü ile finans mühendisliğinden yararlanılarak ve ABD’de olduğu gibi bire bir ya da önemli ölçüde riskten korunulması yoluyla yapılmalıdır. Bankaların bu anlamda prosedürler oluşturmaları önem arz etmektedir. Türk bankacılık sisteminde konut kredilerinin artış trendini devam ettirmesi dolayısıyla yukarıda ifade olunan öneriler paralelinde faaliyette bulunulmasının, konut finansmanı sisteminin daha sağlıklı işlemesinde yardımcı olacağı düşünülmektedir.


-dünyagazetesi-