Alt Gelirlilerin Konut Edinmesi Mümkün Değil...

Türkiye'de gelişme gösteren gayrimenkul sektörünü Milliyet Emlak'a değerlendiren TSKB Değerleme Uzmanı Niyazi Aydın, "Mevcut politikalarla alt gelir grubunun konut edinmesi mümkün değil" dedi

İstanbul'daki gayrimenkul hareketlerini Milliyet Emlak'a yorumlayan Türkiye Sınai Kalkınma Bankası Değerleme Uzmanı Niyazi Aydın, konut sektöründeki gelişmeye karşın alt gelir seviyesindeki kişilerin daha uzun yıllar konut edinemeyeceğini söyledi. Mortgage kanununun ancak orta gelirlilerin eski binalardan ev alabilmesini kolaylaştıracağını belirten Aydın, alt gelir grubundakilerin ise daha yıllarca konuta 'erişemeyeceklerini' kaydetti. Aydın şunları söyledi:

"İstanbul'da halen alt gelir seviyesi için bir konut edinme olanağı olduğunu söylemek mümkün değildir. Mevcut politikalarla olması da mümkün değil. Beklenen mortgage kanunu belki mevcut ve eski konut stokunun orta gelir seviyesi tarafından edinilmesini kolaylaştırarak bu kesime orta vadede kısmen çözüm olabilecek. Ancak ne denirse densin, maalesef alt gelir seviyesi daha yıllarca 'erişilebilir konut' edinebilmek için bir çözüm beklemeye mahkumdur."

Konut sorunu bugünlere nasıl geldi?

İstanbul 2000'li yıllara kadar 'taşı toprağı altın' düşüncesiyle sürekli göçe maruz kaldı. Bu göç, yani kayıtdışı nüfus, barınma sorununu da beraberinde şehre getirdi, şehircilik ve planlama açısından göçe hazır olmayan yerel idarelerin, biraz da politik kaygılarla kısa vadeli ve bilinçsiz çözümlere göz yummasına neden oldu. Bu geçici çözümler İstanbul'un köylerinin ilçelere dönüşmesine ve neredeyse tamamen kaçak ilçelerin kurulmasına neden oldu ki bu tabloda da gözün alıştığı bu gelişim şehir halkının çok da şaşırdığı bir görüntü olmamaya başladı.

Değişim ne zaman başladı?

Bu kontrolsüz büyümeye tabiat müdahale etti, maalesef 1999 Ağustos depremi tüm sivil ve yerel idarelerin acı ve gerçek fotoğrafı görmesini sağladı. Deprem sonrasında toplum hızlı bir bilinç değişikliğine uğradığı gibi, devletin çıkardığı belediyecilik ve yapı denetim kanunları da bu bilinci kuvvetlendirdi.

Bu teknik altyapı ve bilincin oluşması esnasında ülkemiz bir ciddi kriz, bir de Ortadoğu'da oluşan güven bunalımı olayları yaşadı. Ekonomide, dolayısıyla gayrimenkul sektöründe önce daralma oldu, ardından gerçekleştirilen başarılı ekonomik hamleler, sektörü canlandırdı. Bu arada değişen dünyaya açılmak isteyen Arap sermayesi stratejik olarak yatırım ve kontrol noktası olarak ülkemizi seçti. Bu dönemde ekonomik verilerin düzelmesi ve yabancı yatırımcıların gelmesi, deprem sonrası büyük iş kaybı yaşamakta olan inşaat sektörünün harekete geçmesini sağladı.

Yeni bir büyüme dönemine mi girildi?

Göstergelerin oluşturduğu güvenle toplum yatırım korkusu sorununu atlatınca, öncelikle konut sektörü hareketlendi. Böylece İstanbul'da dev müteahhitlik hamleleri birbiri ardına su yüzüne çıkmaya başladı.

Nerelere doğru bir gelişim var?

İstanbul'da konut sektörü, şu an Ataşehir, Ataköy gibi gelişimini tamamlamak üzere olan ve merkezi iş alanları ile entegrasyonu tam olan alanların doyuma geçmesi ile Büyükçekmece, Küçükçekmece, Bahçeşehir, Zekeriyaköy, Çekmeköy gibi yeni gelişim alanlarındaki projelerin üretimine devam ediyor.

Bu bölgeler büyüyen ve sıkışan şehrin gelişim aksları olduğundan ister istemez gittikçe önem kazandı ve birbiri ardına projeler ortaya çıktı. Ancak unutmamalı ki üretimlerin yüksek rant getirmesinde marka ve pazarlama önemli bir parametre. Toplumumuzun gelişen ve değişen ihtiyaçları, gayrimenkule marka anlayışını kazandırdı. Bilinçli ve geleceği gören müteahhit firmalar Ahmetoğlu, Mehmetoğlu, Velioğlu gibi sayısız siteler oluşturmayı bıraktı, müteahhitlik kavramını çağın gereklerine ve toplumun ihtiyaçlarına uydurarak gayrimenkul geliştiriciliğine başladı. Bu vizyon artık bir konseptle ve marka pazarlama politikası ile desteklendiği için ikinci el piyasada da değerini koruyabilecek Uphill Court, Almond Hill, Mashattan, MyCity, Ağaoğlu My Town standardında ürünler planlanmaya, geliştirilmeye ve satılmaya başladı.

Gayrimenkulde artık kimler etkin olacak?

İstanbul'un taşı toprağı altın kavramından hareketle konuya başta vakıf olduğunu düşünen geleneksel müteahhitler için hayat artık daha zor. Sektör biçim değiştiriyor, pazar ve finans gücüne güvenen kurumsal inşaat ve geliştirme firmaları hızla sahne alıyor. Zaten bu, gelişmenin kaçınılmaz ve olması gereken doğal bir sonucu.

Yaratılan yeni konutlar kime hitap ediyor?

Geliştirilen bu yeni konut profillerinin maliyetleri daha yüksek. Bu nedenle üst gelir grubu tarafından hızla tüketiliyor. Konutlarda metrekaresi 2 bin ile 2 bin 500 dolar mertebelerine ulaşan değerleri ve muadili projelerin birbirini takip etmesi, adı geçen mevkilerdeki rantı da aslında yavaş yavaş bitirme noktasına getirmiş durumda. Artık bu bölgelerde beklenen rant ikinci el satışlarına kayacak.

Yeni yatırımlardan karlı çıkmak için ne yapmalı?

Artık yatırımcılar yeni gelişim bölgelerini araştırmaya başladı. İstanbul'da bu gelişimin takip noktalarından biri, kamusal güce sahip olan Toplu Konut İdaresi (TOKİ) ve Büyükşehir Belediyesi'ne ait KİPTAŞ'ın yatırımları olarak görülecek. Ancak öte yandan uzun vadede gayrimenkul yatırımcısı için klasik yatırım verileri dışında göstergeleri belirleyecek diğer etmenler ise şehrin kaçınılmaz gelişimine yönelik planlamalar ve planlamaların çevresinde gelişecek yapılaşmalar olacak.

Bu planlamalar neler olacak?

Bunlar üçüncü Boğaz köprüsü projesi, turizm yatırımları, Marmaray projesi, kentsel dönüşüm projeleri ve üçüncü havaalanı projesidir.

Bu gelişimlere bakıldığında İstanbul'da halen alt gelir seviyesi için bir konut edinme olanağı olduğunu söylemek mümkün değil. Mevcut politikalarla olması da mümkün değil. Beklenen mortgage kanunu belki mevcut ve eski konut stokunun orta gelir seviyesi tarafından edinilmesini kolaylaştırarak bu kesime orta vadede kısmen çözüm olabilecek. Ancak ne denirse densin, maalesef alt gelir seviyesi daha yıllarca 'erişilebilir konut' edinebilmek için bir çözüm beklemeye mahkum.