Konu: Konut Kredİsİ Rehberİ

Konut kredisi rehberi
Ekonomik krizin etkisini nispeten hafifletmesiyle piyasalarda bahar rüzgarları esmeye başladı. Krizin hafiflediğini gösteren olaylardan biri de bankaların konut kredi vadelerini uzatması, faizleri (eskiye oranla elbette) düşürmesi. Konut kredileri son aylarda daha çok kişinin gündemine giriyor.

Peki neden? Kiraların alıp başını yürüdüğü bir dönemde bundan doğal ihtiyaç olamaz elbette. İnsanların “güvencesizlik” karanlığından sıyrılıp başlarını sokabilecek bir konut arayışı her geçen yıl daha da artması da önemli bir etken. Bu yüzden kira ödemekten yorulanlar, bir bakıma büyükşehirde yaşamlarını sürdürmenin bir güvencesi durumuna gelen konut edinmek için daha fazla talepkar oluyorlar. Konut kredisi düzenli bir geliri olan, ancak konutu bir anda satınalabilmek için yeterli birikimi olmayan kişiler için ideal bir öneri getirebiliyor.

Ama konut kredisi sadece bu kişilere hitap etmiyor. Yaşadığı ortamı daha da güzelleştirmek, daha çağdaş bir yaşam sürmek isteyenler de konut kredisine yöneliyorlar. Konut kredisi, yaşam standartlarını yükseltmek, büyük şehirin sıkıcı ve boğucusu havasından bir nebze olsun uzaklaşmak isteyenler için de ideal bir seçim olabiliyor.

İşte tüm bunları göz önüne alarak sizin için bir konut kredisi dosyası hazırladık. Konut kredisi nasıl alınır, son günlerde adını sıkça duyduğumuz Mortgage sistemi nedir, bankalar hangi faiz oranlarıyla konut kredisi veriyor... Konut kredisi dosyamızda bu soruların yanıtlarını size sunmak en büyük hedefimiz olacak.


Mortgage’in 15 püf noktası
Konut piyasasının bir hayli hareketlenmesine yol açan ve hemen hemen hepimizin merakını cezbeden mortgage yasasının çıkmasına artık sayılı günler kaldı. Yasanın çıkmasından önce bu konudaki kafanızdaki soru işaretlerini ortadan kaldırmak, birtakım püf noktaları dikkatinize sunmak amacıyla Tempo Dergisi’nde yer alan aşağıdaki yazıyı yayınlıyoruz…

1) Değerlendirmeyi lisanslı eksperler yapacak

Konut satın alırken veya konutun icradan satışa çıkarıldığı durumlarda değerlemeyi SPK lisanslı eksperler yapacak. İlk üç yılda konutların değerleme çalışmalarını SPK lisanslı eksperlere ilave olarak mahkemelerde bilirkişilik yapması yetkili olanlar da yapabilecek. SPK, gayrimenkullerin değerlemesini yapabilecek değerleme kurumlarından sermaye piyasasında faaliyette bulunacaklara ilişkin şartları belirlemek ve bu şartlara uyan değerleme kurumlarını listeler halinde ilan etmek görevini üstlenecek.

2) İtiraz için yüklü teminat

Konut satın alanın, konutu icradan satışa çıkarıldığında itiraz edebilmek için, konutun değerinin yüzde 40'ı oranında teminat yatırılacak. Eğer haksız bulunursa konutun değerinin yüzde 20'si oranında ceza ödeyecek. Yani ekspertiz değeri 100 bin YTL olan konutun satışına itiraz edebilmek için 40 bin YTL teminat yatırmanız gerekli. Eğer itirazınız haksız bulunursa 20 bin YTL ceza ödeyeceksiniz.

3) Yeni şirketler kurulacak

Konut finansmanı kuruluşları, konut finansmanı amacıyla doğrudan tüketiciye kredi kullandıran ya da fınansal kiralama yapan bankalar ile BDDK tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri kurulacak. Konut finansmanı, konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kredi kullandırılması, konutların fınansal kiralama yoluyla tüketicilere kiralanması, sahip olduktan konutların teminatı altında tüketicilere kredi kullandırılmasını kapsayacak. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında olacak.

4) İtirazlar Tüketici Mahkemesi'ne

Tüketiciler konut ve krediyle İlgili her türlü itirazı Tüketici Mahkemeleri'ne yapabilecek. Konutu satan şirket veya kredi kullanılan kuruluştan memnun olmamaları halinde Tüketici Mahkemeleri'nde dava açabilecek.

5) Ayıplı maldan herkes sorumlu

İmalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ve kredi veren ayıplı maldan dolayı müteselsilen sorumlu olacak. Kredi veren konut finansmanı kuruluşu İmalatçı üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı İle birlikte, ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı, tüketiciye karşı teslim tarihinden itibaren 1 yıl süre ile, kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacak. Konut finansmanı kuruluşları tarafından verilen kredilerin devralması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam edecek. Krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmayacak. Ayıplı malın neden olduğu zarardan dolayı birden fazla kimse sorumlu olduğu takdirde bunların müteselsilen sorumluluğu devam edecek. Satılan malın ayıplı olduğunun bilinmemesi bu sorumluluğu ortadan kaldırmayacak.

6) Teslimatın gecikmesi veya hiç teslim edilmemesinden sorumlu

İlan ve taahhüt edilen mal veya hizmetin teslimatının veya ifasının hiç ya da gereği gibi yapılmaması durumunda, satıcı, sağlayıcı, bayi, acente, İmalatçı-üretici, ithalatçı kredi veren mütesefsilen sorumlu olacak. İlan ve taahhüt edilen konutun teslimatının hiç, gereği gibi ya da zamanında yapılmaması durumunda, kredi veren konut finansmanı kuruluşu, satıcı, sağlayıcı, bayi, acente, İmalatçı üretici, ithalatçı ile birlikte, kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacak. Konut finansmanı kuruluşları tarafından verilen kredilerin devrolması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam eder. Krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmayacak.

7) Formda her şey anlatılacak

Konut finansmanı kuruluşları tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya fınansal kiralama işlemleri ile ilgili genel bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi veya fmansal kiralama sözleşmesinin koşullarım içeren Sözleşme Öncesi Bilgi Formu vermek zorunda olacak. Tüketici teklifi kabul edip etmemekte serbest olacak. Konut finansmanı kuruluştan tarafından verilecek genel bilgilerin kapsamı ve Sözleşme Öncesi Bilgi Formu'nun standartları Sanayi ve Ticaret Bakanlığı tarafından belirlenecek. Sözleşme Öncesi Bilgi Formu'nun tüketiciye verilmesini takip eden bir iş günü geçmeden imzalanan sözleşme geçersiz sayılacak. Konut finansmanı sözleşmelerinin yazılı olarak yapılması ve bu sözleşmenin bir nüshasının tüketiciye verilmesi zorunlu olacak. Taraflar arasında akdedilen sözleşmede öngörülen şartlar, sözleşme süresi içerisinde tüketici aleyhine değiştirilemeyecek.

8)Temerrüdde bilgi verilecek

Borçlunun temerrüde düşmesi halinde konut finansmanı kuruluşu borçluya temerrüt tarihinden itibaren beş iş günü içerisinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlü olacak. Konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabilecek. Konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekecek.

9) Finansal kiralamada hemen satışa çıkarılacak

Finansal kiralama işlemlerinde,tüketicinin muacceliyet uyansında verilen sürenin sona ermesini takiben, konut finansmanı kuruluşu kalan borcun tamamını ifa etme hakkını kullanmak üzere finansal kiralama sözleşmesini feshettiği takdirde, konutu derhal satışa çıkarmakla yükümlü olacak.

10) Satıştan sonra hesaplaşılacak

Konut finansmanı kuruluşu satış öncesinde konut için yetki verilmiş kişi veya kurumlara kıymet takdiri yaptıracak. Takdir edilen kıymet, satıştan en az on iş günü önce tüketiciye bildirilecek. Konut finansmanı kuruluşu takdir edilen kıymeti dikkate alarak basiretli bir tacir gibi davranmak suretiyle konutun satışını gerçekleştirecek. Tüketici, konut finansmanı kuruluşunun zarannm konutun satışından elde edilen bedeli aşan kısmından sorumlu olacak. Konutun satışından elde edilen bedelin kalan borcu aşması halinde aşan kısım tüketiciye ödenecek.

11) Konut hemen tahliye edilecek

Konutun satışının gerçekleştirilmesi ve elde edilen bedelin kalan borcu aşan kısmının tüketiciye ödenmesini takiben tüketici konutu tahliye etme yükümlülüğü altında kalacak. Konutun tahliye edilmemesi halinde konut sahibi icra yoluna başvurabilecek. Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut finansmanı kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ifasını isteyemeyecek. Konut finansmanından kaynaklanan işlemlerde kredi veren konut finansmanı kuruluşu, krediyi belirli bir konutun satın alınması ya da belirli bir satıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi durumunda, konutun hiç ya da zamanında teslim edilmemesi halinde kredi veren tüketiciye karşı satıcı ile birlikte kullandırılan kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacak. Konut finansmanı kuruluşları tarafından verilen kredilerin devralması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam edecek. Krediyi devralan kuruluş bu madde kapsamında sorumlu olmayacak.

12) Kıymetli evrak alınmayacak

Konut finansmanı kuruluşunun ödemeleri bir kıymetli evraka bağlaması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alması yasaklanacak. Bu yasağa rağmen tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa, tüketici bu kıymetli evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteme hakkına sahip olacak. Aynca, konut finansmanı kuruluşu kıymetli evrakın başkasına devri sebebiyle tüketicinin uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlü. Konut finansmanı amacıyla ipotek alınmadığı hallerde kıymetli evrak teminat olarak kabul edilebilecek. Kredilerde geri ödeme tutarlarının, fmansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu madde kapsamında faiz olarak kabul edilecek.

13) Faizde seçenek sunulacak

Sözleşmede belirtilmek suretiyle konut finansmanına yönelik kredilerde ve fmansal kiralama işlemlerinde faiz oranı sabit, değişken veya aynı kredi için her iki yöntem esas alınmak suretiyle belİrlenebilecek. Oranın sabit olarak belirlenmesi halinde sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın ortak rızası dışında değiştirilemeyecek. Oranın değişken olarak belirlenmesi halinde ise, başlangıçta sözleşmede belirlenen oran, dönemsel geri ödeme tutan yine başlangıçta sözleşmede belirlenecek olan azami dönemsel geri Ödeme tutarını aşmamak koşuluyla ve yine sözleşmede belirlenecek yurtiçinde veya yurtdışında genel kabul görmüş ve yaygın olarak kullanılan bir endeks bazalınarak değiştirilebilecek. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde bu yöntemin muhtemel etkileri konusunda tüketicilerin bilgilendirilmesi zorunlu olacak. Bu amaçlarla kullanılabilecek endeksler Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası, tüketicilerin bilgilendirilme yöntemlerine ilişkin usul ve esaslar İse Bakanlık tarafından belirlenecek.

14) Erken ödeme imkanı var

Tüketici, konut finansmanı kuruluşuna borçlandığı toplam miktan önceden ödeyebileceği gibi aynı zamanda bir ya da birden çok ödemeyi vadesinden önce yapabilecek. Her iki durumda da konut finansmanı kuruluşu, vadesinden önce ödenen taksitler için gerekli faiz indirimini yapmakla yükümlü olacak. Ödenen miktara göre gerekli faiz indiriminin ve kredinin tüketiciye yıllık maliyet oranının hesaplanmasına yönelik yönetmelik çıkartılacak. Faiz oranının sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla Ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda konut finansmanı kuruluşu tarafından tüketiciden erken Ödeme ücreti talep edilebilecek. Erken ödeme ücreti gerekli faiz İndirimi yapılarak hesaplanan ve tüketici tarafından konut finansmanı kuruluşuna erken ödenen tutarın yüzde ikisini geçemeyecek. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemeyecek.

15) Sözleşmede tüm detaylar olacak

Konut finansmanı sözleşmelerinde asgari olarak aşağıdaki unsurlara yer verilmesi zorunlu:

a) Konut kredisi sözleşmeleri için kredi tutarı,

b) Kredi sözleşmeleri için üzerine İpotek tesis edilen konuta, fmansal kiralama sözleşmeleri için fmansal kiralamaya konu olan konuta İlişkin bilgiler,

c) Yıllık faiz oranı ve yıllık maliyet oranı (değişken faizli sözleşmelerde yıllık faiz oranı ve yıllık maliyet oranı başlangıç ve azami faiz oranı için ayrı ayrı hesaplanır),

d) Toplam borç tutarının anapara, faiz ve diğer giderler itibarıyla dağılımı (değişken faizli sözleşmelerde başlangıç faiz oranı veya kira bedeli ve azami faiz oranı veya kira bedeli esas alınarak hesaplanacak toplam borç tutarları),

e) Değişken faizli sözleşmelerde bazalman endeks ve faiz oranındaki veya kira bedellerindeki değişmenin hesaplanma yöntemi,

f) İlk yıl için dönemsel olarak, kalan yıllar için yıllık olarak hazırlanan, Ödenen anapara, ödenen faiz, diğer giderler, kalan anapara, ilgili dönemler için geri ödeme veya kira bedellerinin yer aldığı ödeme planı (Değişken faizli sözleşmelerde, başlangıç ve azami faiz oranları kullanılarak iki ayrı ödeme planı oluşturulur.),

g) Geri ödeme veya kira ödeme sayısı, ödeme tarihleri, belirlenen ödeme tarihinin resmi tatile gelmesi durumunda ödemelerin ne zaman yapılacağı, ilk ve son ödeme tarihleri,

h) İstenecek teminatlar,

i) Ödemelerde temerrüde düşülmesi halinde, kredi sözleşmeleri için akdi faiz oranının (değişken faizli sözleşmelerde cari faiz oranının) yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faizi oranı, fmansal kiralama sözleşmeleri için uygulanacak gecikme faiz oranı,

j) Borçlunun temerrüde düşmesinin hukuki sonuçlan,

k) Kredi geri ödemelerinin veya kira ödemelerinin vadesinden önce yapılmasına İlişkin şartlar ve sabit faizi: sözleşmelerde erken ödeme ücreti öngörülmekte ise hesaplanmasına ilişkin esaslar,

1) Kredinin veya kira bedellerinin yabancı para birimi cinsinden belirlenmesi durumunda, kira ve geri ödeme tutarları ile toplam borç tutarının hesaplanmasında, hangi tarihteki kurun dikkate alınacağına ilişkin şartlar,

m) Sözleşmeye konu olan konutta kıymet takdiri yapılmasını gerektirebilecek haller ve kıymet takdirinin kimler tarafından yapılabileceği,

n) Varsa sözleşmeye konu olan konuta ilişkin sigorta bilgileri,

o) Tüketiciye gönderilecek dönemsei ödeme dekontlarında ödemelerin dağılımına ve kalan borç mİktanna yer verilecek.

Kaynak: Tempo Dergisi

Konut alırken 40 noktaya dikkat edin
İster proje aşamasında ister ikinci el konut satın alın. Mutlaka dikkat etmeniz gereken noktalar vardır. Şimdi size konut satın alırken dikkat etmeniz gereken 41 püf noktayı sıralıyoruz.

1) İnşaat kalitesi

Demirden çimentoya, sıvadan işçiliğe kadar bütün unsurlar inşaatın kalitesini oluşturur.

2) Arsa alanı

Site ve toplu konut uygulamalarında konuta düşen arsa payı önemli. Bu pay arttıkça fiyat da artar. Satın alırken arsa payı geniş olan projeleri tercih edin.

3) İnşaat alanı

Binanın oturum alanının arsaya oranı küçüldükçe konut değerlenir. Projede yeşil afan ve sosyal donatılara daha fazla yer verildiği anlamına gelir.

4) Toplam kullanım alanı

Konutun kullanım alanı arttıkça fiyat Artar. Konutlarda fiyatlar brüt metrekare bazında belirlenir.

5) Net alan

Oda, salon, koridor ve balkonun toplam alanı. Net alanın fazla olması değeri artırır.

6) Sosyal tesisler

Spor alanları ve toplantı salonları gibi sosyal tesisler konuta değer katar. Son dönemde sosyal tesisi olmayan proje neredeyse ilgi görmüyor.

7) Yeşil alan

Konutun değerini yükseltir. Çevre düzenlemesi her zaman fiyatı artırıyor. Ayrıca yeşil alanların değerlendiriliş tarzı da konut fiyatlarına etki ediyor.

8) Mevki

Binanın bulunduğu semt ve ilçe. Kent göre değişmekle birlikte gelir seviyesi yüksek kesimin yaşadığı semtlerdeki konutlar orta ve alt gelir grubunun yaşadığı semtlere göre daha değerlidir

9) Doğa manzarası

Doğa manzarası konutlann fiyatını yükseltir. Doğaya yakın olan projeler, ciddi ulaşım sorunu yoksa çok fazla rağbet görür. Aynca ikinci el piyasası hareketli olur.

10) Güvenlik sistemi

Binada güvenlik sistemi varsa, bu fıya olumlu yönde etkiler. Özellikle son yıllarda güvenlik, site yaşamının artmasında önemli bir paya sahip.

11) Spor kompleksi

Spor yapılabilecek kapalı salon ve saği merkezinin bulunması konutun fiyatını yükseltir.

12) Kapıcı dairesi

Binada kapıcı dairesi, villada müştemil bölümü değeri artırır.

13) Asansör

Asansörlü binalardaki konutlar, her zar için daha kıymetlidir.

14) Hidrofor ve su deposu

Konutta su deposunun ve hidrofor sisteminin bulunması konutun değerini artırır.

15) Açık otopark

Binadaki açık otopark alanı konuta değ katar.

16) Kapalı otopark

Konutun kapalı otoparka sahip olması fiyatı açısından olumlu avantajdır. Son yıllarda büyük kentlerdeki merkezi lokasyonda yapılan projelerde kapalı otopark anlayışı ön plana çıktı.

17) Şömine ve barbekü

Konutta şömine ve barbekü bulunması, konutun fiyatını yükseltir. Şömine ve barbekülü villa ve daireler, bu özelliğe sahip olmayan konutlara göre her zaman daha kıymetli olur.

18) Balkon

Konutlarda aranan özelliklerdendir. Genişliği ve birden fazla olması fiyatını etkiler. Özellikle iklimin yumuşak olduğu kentlerde balkon daha önemlidir.

19) Oda sayısı

Konutun fiyatını etkileyen bir diğer önemli faktör de oda sayısı. Oda sayısı ve odaların kullanılışlı olması fiyatı artırır.

20) Satış kabiliyeti

Konut satılığa çıkartıldığında eğer kısa sürede satılabilecek özellİkteyse daha değerlidir.

21) Havuz

Binanın yüzme havuzunun olup olmaması fiyat üzerinde etkilidir. Yüzme havuzlu site ve apartmanlarda konutlar daha pahalıdır.

22) Ulaşım

Konuta ulaşımın kolay ya da zor olması fiyata etki eder. Toplu ulaşım araçlarıyla ulaşımın kolay olduğu semtlerde emlak fiyatları her zaman yüksek olur. Ayrıca ulaşım yatırımları bir bölgedeki emlak fiyatları üzerinde doğrudan etkilidir.

23) Semt özelliği

Konutun bulunduğu semt fıyatlandırma açısından çok önemlidir. İyi ve seçkin muhitlerde, konutların fiyatı her zaman için daha yüksek olur. Ayrıca ilgi gören meslek gruplarının tercih ettiği semtlerde fiyatlar yüksek olur.

24) Tapu durumu

Konutun tapusunun ortak veya müstakil olması fiyat üzerinde etkilidir. Müstakil tapulu evler her zaman için ortak tapulu evlere göre avantajlıdır.

25) Zemin durumu

Konutun yapıldığı alanın zemin sağlamlığı fiyatı etkiler. Zemini sağlam olan bölgelerdeki konutlar daha pahalı olur. Deprem dönemlerinde bu tür konutlar değer kaybetmez. Tam tersi değer kazanır.

26) Isınma

Binanın ısıtılmasında kullanılan yöntem fiyata etki eder. En pahalısı A tipi binalarda kullanılan fancoil sistemi. Bundan sonra sırasıyla kat kaloriferi, merkezi kalorifer, doğalgaz soba ve normal sobayla ısıtılan konutlar geliyor.

27) Katı

Konutun bulunduğu kat fiyat açısından önemlidir. Bodrum, giriş ve en üst katlardaki konutların değeri her zaman düşük olur.

28) Prim getiri potansiyeli

Konutun orta ve uzun vadede prim yapabilecek noktalarda olması fiyatına olumlu yönde etki yapar. Maliyetine göre kâr payı az olan projelerdeki konutların prim potansiyeli yüksektir.

29) Deniz manzarası

Deniz gören konutlar her zaman daha pahalıdır. Göl ve akarsu manzaraları da konutun değerini artırır.

30) Alış veriş merkezine yakınlığı

Konutun alışveriş merkezlerine ve çarşıya yakınlığı önemlidir. Fiyatını yükseltir. Alışveriş olanaklarının zor olduğu bir sitedeki konutlar çok fazla talep görmez.

31) Aidat

Merkezi ısıtma ve güvenlik gibi etkenler aidatları yükseltir. Alınan hizmetlere göre aidatların düşük olması konutun bulunduğu apartmanın ve sitenin değerini artırır. Alınan hizmete göre aidatın yüksek olması konut açısından dezavantajdır.

32) Malzeme kalitesi

Kapı, pencere, elektrik ve su tesisatında kullanılan malzemenin belli markaların ürünleri olması konutun fiyatını artırır. İthal markalar (Çin hariç) yerli markalara oranla daha değerlidir.

33) Yapım yılı

Binanın yapıldığı yıl. Binanın kullanıldığı süre uzadıkça konut fiyatları düşer. (Türkiye'de 1999'dan sonra yapılan binalar, deprem yönetmeliğine göre yapıldığı için, fiyatı çok yüksek olur.)

34) Bina özelliği

Büıanın apartman veya bağımsız ev olması fiyat üzerinde etkilidir. Apartmanlarda arsa payı az olduğu için fiyat düşük olur. Villada ise arsa alanına göre inşaat alanının yoğun olması fiyatı yükseltir.

35) Güneş alma durumu

Konutun güneş alıp almaması, alıyorsa günde kaç saat aldığı önemlidir. Ayrıca konutta güneş almayan odalann bulunması konutun fiyatını düşürür. Güneye bakan konutlar her zaman daha fazla rağbet görür.

36) Özel dekorasyon

Konutta dekorasyon ve dekorasyonun kalitesi fiyatı yükselten etkenler arasındadır.

37) Kira geliri

Konutun aylık kira getirişi ve kiraya verilebilme durumu son derece önemlidir.

38) Depreme dayanıklılık

Konutun bulunduğu binanın, Deprem Yönetmeliği'ne göre yapılması, konuta değer katar. Bilinçli bir konut alıcısı asla depreme dayanıklı olmayan bir binadaki konutu satın almaz.

39) Net alanla brüte arasındaki fark

Konutun net alanı ile brüt alanı arasındaki fark, inşaat kalitesi ve mimarlık durumuyla ilgili bilgi verir. Fark ne kadar az olursa o kadar iyidir.

40) Refaranslar

Konutu inşa eden şirketin referansları önemli. Özellikle proje aşamasında konut satın alıyorsanız, şirketin önceki gerçekleştirdiği projeleri araştırın.

Kaynak: Tempo Dergisi

"Mortgage" konut sorununu çözer mi?
Uzun yıllardan bu yana dünyanın gelişmiş ülkelerinde uygulanmakta olan, önümüzdeki 2-3 yıl içinde Türkiye'de de hayata geçirilmesi planlanan Mortgage (ipoteğe dayalı gayrimenkul finansman modeli) sistemi, konut sorununa çözüm olabilecek mi?

İzmir Ticaret Odası Yönetim Kurulu Başkan Vekili Akın Kazançoğlu, Türkiye'de bundan önce uygulanan konut edindirme sistemlerinin başarısız olmalarının ardında, ekonomik istikrarsızlık, döviz kurundaki istikrarsızlık ve ev sahibi olmak isteyenlerin gelirlerinin enflasyon karşısında eriyip taksitlerini ödeyemeyez duruma gelmesinin bulunduğunu söyledi.

Mortgage sisteminde bir teminat havuzu oluşturulduğu, buradan tüketiciye ucuz, fiks veya değişken faizli, uzun vadeli konut kredisi verildiğini belirten Kazançoğlu, şöyle konuştu:

"Bu sistemde risk, neredeyse sıfırdır. ABD'deki Mortgage sisteminin işlerliğini kolaylaştıran en önemli prensip, ipotek senetlerinin kolay el değiştirmeleri oluşturmaktadır. Türkiye'nin bağlı bulunduğu Roma-Germen hukukunda senetlerin el değiştirmesi o kadar kolay değildir, bu da Mortgage sisteminin işleyişi konusunda bir takım zorluklara yol açmaktadır. Mortgage sisteminin başarılı, sürdürülebilir ve sorunsuz işlemesi için Türkiye'de kurumsallaşma gerçekleştirilememiştir. Türk insanı hiçbir zaman uzun vadede kira öder gibi ev sahibi olma olanağına sahip olmamıştır.

Türkiye'de başarılı bir Mortgage uygulaması için gerekli iktisadi, mali, hukuki ve teknik şartlar oluşturulması gerekir." Kaliteli ve dayanıklı gayrimenkul için daha fazla kaynak gerekiyorsa, mutlaka uzun vadeli gayrimenkul finansman modelinin oluşturulması gerektiğini ifade eden Akın Kazançoğlu, "Bunun hayata geçebilmesi için önemli noktalardan birisi enflasyonun yüzde 15'in altına çekilmesi olarak gösterilmektedir. Bu nedenle ipoteğe dayalı finansman modelleri ile vergi avantajı yaratılmalı ve yatırım olarak teşvik edilmelidir" diye konuştu.

Mortgage, gayrimenkul yatırımlarını canlandırır

Kazançoğlu, Türkiye'deki Bankalar Kanunu ve uygulamasının, mortgage konusunda bir engel olarak görüldüğünü, ipoteğe dayalı finansman modelinde bu tür kredi problemi yaşanmaması için, bir kredinin sigorta ettirilmesinin ve reasüre edilmesi gerektiğini kaydetti.

Türkiye'de henüz mortgage sisteminin bir hükümet stratejisi olmadığını, ipoteğe dayalı gayrimenkul finansman modelinin önümüzdeki 2-3 yıllık dönem içinde Türkiye'de hayata geçirilebilmesi ihtimalinin yüksek olduğunu vurgulayan Kazançoğlu, sözlerini şöyle tamamladı:

"Mortgage sisteminin gayrimenkul ile ilgili yatırımları canlandıracaktır. Bu sistemin sağlıklı bir şekilde işleyebilmesi için uzun vadeli fonların yaratılması, ipoteklerin alınıp-satıldığı bir ikinci el piyasasının oluşturulması ve bu suretle de nakit akışının sağlanması gerekir."

Mortgage yerine konut seferberliği

Egekent Konut Üretim Yapı Kooperatifleri Birliği (Ege Koop) Genel Başkanı Hüseyin Aslan da Mortgage sisteminde uygulamaya ne zaman ve hangi şartlarda geçileceğinin belli olmamasının konut ve kira fiyatlarını artırdığını söyledi.
Aslan, şunları kaydetti:

"Bu sistem, konut edinmek isteyen dar ve orta gelirli vatandaşların konut sahibi olmasında herhangi bir kolaylık getirmeyecektir. Ekonomik krizle birlikte geliri sürekli düşen orta gelir grubundaki vatandaşlara yönelik konut seferberliğinin başlatılması daha uygun olacaktır." Özellikle bazı kooperatiflerin, mortgage sistemi henüz uygulanmaya başlamadan, sanki bu kredi devam eden inşaatlarda kullanılacakmış gibi daha şimdiden kamuoyunu yanılttıklarını ifade eden Hüseyin Aslan, "Oysa Mortgage sistemi, oturma raporu ve tapusu olan bitmiş konutlara verilecek olan kredidir" diye konuştu.

"Emlakçılık gözde meslek olacak"

İzmir Emlakçılar ve Emlak Müşavirleri Derneği Genel Müdürü Rıdvan Akgün, hükümetin yıl sonuna kadar banka faizlerini yüzde 1'in altına çekecek tedbirleri almaya ve buna uygun gerekli düzenlemeleri yapmaya çalışması gerektiğini söyledi.

Konut satışlarının artmasıyla emlakçılığın son yılların en gözde mesleği haline geleceğini belirten Akgün, "Emlakçılar için 2005 yılı gümüş ise 2006 yılı altın yıl olacaktır" dedi.

Mortgage sisteminde hiç konutu olmayanların konut ediniminde birinci sıraya alınmasına dikkat edilmesi gerektiğini ifade etti.


kaynak milliyet

Kira öder gibi ev sahibi olma: Mortgage
“Mortgage” bugünlerde oldukça sık duyduğumuz bir sözcük. Sözcük anlamı “ipotek, tutu, rehin” olan mortgage aynı zamanda “başını sokacak bir konut” isteyen, ancak yeterli birikimi olmayanlar için umut ile eşdeğer... Mortgage esas itibariyle bir çeşit gayrimenkul finansman sistemini ifade etmek için kullanılıyor. Yöntemler, genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden kurulacak ipotek karşılığında 15 - 20 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılmasına dayanıyor.

Batı ülkelerinde yıllardır uygulanan ve başarılı sonuçlar veren mortgage sistemi, enflasyonla mücadelede başarılı sonuçlar alınıp, nispeten istikrarlı bir ekonomi sağlanınca Türkiye’de de gündeme geldi. Henüz yasal düzenlemeye son şekil verilmese de uygulamanın 2005 yılının ikinci yarısından itibaren yürürlüğe geçeceği tahmin ediliyor. Nitekim şimdiden birçok banka “mortgage” sistemi için hazırlıklarını yapmaya başladı. Oldukça kapsamlı bir içeriğe sahip bu konuyu sizin için genel hatlarıyla özetledik.

Mortgage nedir?

Mortgage sistemini en genel olarak kira öder gibi ev sahibi olma modeli olarak tanımlayabiliriz. Türkiye’de nüfusun ancak yarısının konut sahibi olduğu düşünülürse, bu sistem çok büyük bir kesimi yakından ilgilendiriyor. Mortgage sisteminin şu anda konut alırken kullanım oranı sadece yüzde 3’lerde olan bankaların konut kredisi kullanımı oranını da patlatması gerekiyor.

Mortgage sisteminin işleyişi ülkelere göre farklılık gösteriyor. Ancak en bilinen yöntemler Amerikan ve Alman modeli olarak adlandırılıyor.

Yöntemlerin özü, konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15-20 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılması. Kredilerden doğan alacaklar İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet Kuruluşları’na devrediliyor ve bu kuruluşlar devraldıkları alacaklar karşılığında ipotek yatırım fonu veya varlığa dayalı menkul kıymet ihraç ederek, satıyorlar. Yani sistem kendi kendini besliyor. Konut kredilerinin menkul kıymetleştirilmesinden elde edilen fonlar, tekrar sisteme aktarılıyor ve böylece finans kuruluşları uzun vadeli konut kredilerini finanse edebiliyorlar.

Banka, müşteri adına müşterinin talep ettiği bir gayrimenkulü peşin olarak satın alarak mülkiyeti müşteriye devrediyor. Ancak müşterinin bankaya borcunun karşılığı olarak mülk ipotek ediliyor. Müşteri bankaya borcunu belli bir ödeme planına göre, önceden belirlenmiş bir vade sonuna dek aylık ödemelerle kapatıyor.

"Mortgage" sisteminin var olan konut kredilerinden en büyük farkı çok daha uzun vadelere yayılması. Genellikle 20 ila 30 yıllık vadeler söz konusu olması, aylık ödemeleri kira ödemeleri derekesine indiriyor. Zaten sisteme “kira öder gibi ev sahibi olma” sloganını atfedilmesine neden olan da işte bu.




Türkiye için planlanan sistem
Mortgage sistemi, gelişmiş ülkelerin en önemli gayrimenkul finansman sistemi olarak yıllardır uygulanmaktadır. Türkiye’de ise yakın zamana kadar yüksek faiz oranları ve enflasyon yüzünden uygulama şansı bulamamıştı. İstikrar programının nispeten başarıya ulaşması ile birlikte Mortgage sistemi hükümetin gündemine alındı.

“Kira öder gibi ev sahibi ol” sloganıyla anlatılan Mortgage sistemi konusunda yoğun şekilde hazırlıklar yürütülüyor. 20-30 yıl vadeli ödemelerle konut sahibi olma olanağı sağlayacak Mortgage sisteminin 2005’in ikinci yarısında Türkiye’de uygulamaya konulması planlanıyor.

Mortgage sistemi iyi uygulandığında yepyeni iş sahaları açılıyor, gayrimenkul ve inşaat sektörleri canlanıyor ve yeni zenginler ortaya çıkıyor. Ancak sistem iyi tatbik edilmezse, ekonomik krizlere de yol açabiliyor.

Söz konusu sistem ile birlikte gayrimenkule talebin artması, yeni iş sahalarının açılması, ekonomideki milyarlarca dolarlık ölü sermayenin aktif hale gelmesi ve piyasaya büyük ölçüde yabancı sermaye girişi gerçekleşmesi bekleniyor. Yıllarca hem kooperatif aidatı hem kira ödeme yerine Mortgage kredisi kullanarak aldığı eve hemen girebilecek ve kira ödemek zorunda kalmayacak.

Mortgage sistemi aynı zamanda ekonomideki milyarlarca dolarlık ölü sermayeyi aktif hale getirecek bir mekanizma. Ev sahibi olan kişiler bu sistem sayesinde evlerini ipotek ettirerek yeni iş kurabilecek sermayeyi kolaylıkla temin edebilecekler. Tamamen ölü sermaye olan gayrimenkuller böylece üretim ve istihdama katkı sağlayacak bir yatırıma dönüşebilecek. Bu sistemle ölü sermayeye sahip ama kullanılabilir sermayesi kısıtlı müteşebbisler kolayca başarıya ulaşabilecekler.