HABERTÜRK yazarı Gökhan Uskuay'ın yazısı...

Emlak piyasası sezonunun açılışı pek parlak olamadı. Bu durgunluğun habercisi 2 ay önce emlak ve iş yeri fuarında kendisini hissettirmişti. Büyük projeler arasında en fazla doluluk oranının %60 düzeyinde olduğu düşünülürse, durgunluğun son dalgalanma öncesinde zaten varolduğunu göstergesiydi. Sektör bu sene geçen seneki projelerin satışlarını tamamladıktan sonra yeni konut projelerinin de startını vermek istiyordu.
Şimdi hedefleri, ellerinde kalanları fiyatları düşürmeden satabilmek…
Yeni projeler ise mortgage hikayesine kaldı…

Şimdi detaylar ve olası sonuçlar…

Kurdaki dalgalanma ve enflasyon ile ilgili tehlike sinyalleri kredi konut faizlerini bir anda 1,20-1,35 bandına çekti. Aylık 1,30 altındaki faizler fonlama maliyetinin altında kalan faizler durumunda. Yani çoğu banka hala zararına konut kredisi vermektedir. Bankaların kredi faizlerini yükseltmelerine rağmen hala fonlama maliyetinin altında tutmasının nedeni yabancı bankaların Türkiye’ye olan ilgisidir. Bankalar müşteri portföylerini kaptırmadan Pazar paylarını artırmak istemektedirler. Yabancıların ise banka satın almalarında baktıkları ilk kriter yerli bankaların Pazar paylarıydı. Son dönemde bankaları sağladığı avantajlar sanmayın ki müşteri memnuniyeti, tamamen milyar dolar değerin duygusal sebepler…

Satılan evlerin %70-80’ni konut kredileri vasıtasıyla satılmaktadır.Konut kredisi faizlerine son derece esnek bir yapıya sahip bir emlak sektörü karşımızda durmakta. Sistemde 18 Milyar YTL düzeyinde konut kredisi kullandırılmış durumda. Bu krediler 5-10 yıl arasında ağırlıklandırılmış durumda. 60 ay ile 120 ay arasında. Kredilerden 2 taksiti üst üste ödemediğinizde konut üzerindeki ipotek çalışıyor ve banka bu konutu satıyor.

2. el konutlarda maksimum ekspertiz değerinin % 75’i kadar kredilendirilebilir. Bu evin yaşı, değeri aylık kazanılan gelire göre değişebilmektedir. Biz en iyi koşullara göre hesabımızı yapalım. Evin ekspertiz değerinin %75’i olsun ve kredi faiz oranı 1,20 olsun.
100.000 YTL tutarında bir ev alacaksınız diyelim. 5 yıllık 75.000 YTL ev kredisi kullandınız. En iyi koşullar içerisinde ve diğer hiçbir masrafı saymadan 41. ay sonunda banka evi kurtarıyor. 41. ay ve 42. ay ödemeyi aksattınız diyelim. Banka 100.000 YTL değerindeki evi minimum 24.097 YTL’ye satsa kendini kurtaracaktır. 20.ay ve 21. ay ödemesi yapılmadı diyelim o zaman 46.558 YTL’ye satsa banka kendini yine kurtaracaktır. Bu rakamlar bankalar için önemli, şimdiye kadar oto galericiliği yapan bankacılık sektörü ileriki dönemde buradaki tecrübelerini emlak sektöründe değerlendirebilir.

18 Milyar YTL dolayında bir kredi pazarından söz ediyorsak. %20’si batık çıksa 3,6 Milyar YTL büyüklüğünde bir batık olur. Ortalama krediler 100.000 YTL düzeyinde dersek, 36.000 konut satışa çıkabilir. Bankaların batık kredi portföylerini piyasaya satış olarak sunması ile fiyatlar bir anda iner. Bunlar en iyi rakamlardır. Bankalar bu işten zarar görmez, onlar kendilerini kurtarırlar. Emlak yatırımcısı kendini kurtaramaz, yüksek emlak fiyatından kredi kullanan kişi kendini kurtaramaz.

Kredi faizleri düştükçe, kredi faizinin avantajı kadar emlak fiyatları artmaktaydı. Böylece yatırım olarak ev sahibi olanlar suni olarak para kazanmaktaydı. Emlak piyasası da borsa gibidir. Overall bir bakmışsın tavan olmuş bir bakmışsın taban olmuştur. Borsada bir tabir vardır. “Tahtada duracağına cepte dursun” bu söz kar realizasyonu zamanlarında kullanılır.
Borsa küçük ve orta büyüklükteki yatırımcılar için son derece likid bir enstrümandır. Bir çok alıcı vardır. Satarsın 2 gün sonra para ceptedir. Emlak piyasası aynı likidite değildir. Kazancı çoktur ama kaybıda çoktur. Şimdiye kadar emlak piyasasında kârlar sadece satanların cebine girdi. Diğer yatırımcıların ise tahtada durdu yani arsada durdu. Kredi faizleri yükseldiği için 2. el alım satımları durdu artık kâr realize etmek zor.

İnşaat firmalarının 2 ay öncesine kadar en iyisinin %60 oranında doluluk oranlarına ulaştığını belirtmiştim. Şimdi inşaat firmaları emlak fiyatlarını yaz dolayısıyla yükseltmediler. Emlak fiyatlarını düşürmemek için 1,06-1,07 aylık faiz oranlarında konut satışlarına yöneldiler. Emlak fiyatlarını düşürürlerse yatırım amaçlı satın alacak kitleyi kaybederler. Haziran ayı sonuna kadar bu fiyatlar geçerli kalacak. Haziran ayı’nın özelliği ise Mayıs ayı enflasyon rakamlarının açıklanması ve piyasadaki aktif faiz oranının seyrini görmek istemeleri. İnşaat firmaları ne oldu da böyle bir insafa geldi. Bu da bankalar gibi son derece duygusal sebeplere dayanmakta. Ellerindeki konut satışlarını bitiremezlerse bu maketlerdeki projeleri bitirecek finansmanı nereden bulacaklar? Son dönemde yaşanan konut ihtiyacı bugüne kadar olmamıştı ve ne kadar büyük inşaat şirketleri olursa olsun bu büyüklükte toplu konutlar yapmamışlardı. Faiz oranlarını proje bazlı düşük tutmaları bu finansmanı sağlamak için, Haziran ayında yüksek çıkacak enflasyon durumunda bankalar konut kredilerini dahada yükseltecek, inşaat şirketleride 1,06-1,07 yerine 1,16-1,17 seviyelerine yükseltebilirler. Eğer yeniden talep canlanmazsa, emlak fiyatlarını düşürme eğilimine girecekler.

Bu sene çok büyük hareketlilik beklenmiyordu.


http://www.haberturk.com/newengine.p...haber&@=229908