Konu: Amerikada Emlak Konusu Hakkinda Hersey

Amerikada Egitim Goren Ogrenciler veya Yasayan Turk Arkadaslarimiz Acisindan Yararli Olacagini Dusundugum Dokumanlari Sizler Ile Paylasmak Istedim
Sormak Istediginiz Sorulara Elimden Geldigince Yardimci Olmaya Calisacagim.

Ev almaya niyetlendiğinizde ilk adım doğal olarak maddi gücünüzün neye yeteceğini belirleyebilmek. Bunun 2+2=4 gibi sabit bit formülü yok, belli başlı koşullara bağlı olarak değişse de yıllık gelirinizin (sadece maaş değil başka gelirleriniz de varsa hepsinin toplamının) üç ila dört katı şeklinde bir hesap yapmak az çok size maddi yeterlililiğinizi, diğer bir deyişle kredibilitenizi verir. Mesela yıllık geliriniz $40,000 ise $120,000’lik krediyi pek zorlanmadan alırsınız. Hatta yatıracağınız peşinata göre $150-160,000 kredi almanız içten bile değil. Eğer çok beğendiğiniz $200,000’lık bir evi ille de alacağım diye inat ederseniz, yüksek borç alırken risk faktörünüz artacağından her firma olmasa da bazıları size normalden daha yüksek faizle kredi önerebilirler. Tabii bu alacağınız evin değerine de direk bağlı. Eğer satış miktarı evin değerinden düşük bir ev yakalayabildiyseniz ki değişik nedenlerle bu tip satışlara rastlamak olası, kağıt üzerinde hesaplayacağınız miktardan çok daha fazla krediyi normal faiz oranlarında alabilmeniz mümkün. Mesela ev sahibi herhangi bir nedenden taksitlerini ödeyemeyecekse evi ve yatırdığı parayı tamamen kaybetmektense düşük bir fiyata acilen satmak isteyebilir. Çünkü bu tip durumlarda ev sahibi yasalar tarafından belirlenmiş gerekli koşullara uymadıysa, ona kredi veren kurum evin resmen sahibi olduğundan ve asıl amacı kendi parasını kurtarmak olduğundan, ev sahibinin yıllarca ödediği paraya bakmaksızın kalan borcu karşılığında evi açık arttırma ile satabilir. Buna “foreclosure” deniyor, bir bakıma iflas demek ve o çok detaylı bir konu. Belki ilerde sadece “foreclosure” konusunda yazarım.

Şimdi buradan sonra yazacağım herşey çok değişkenli formülün parcaları gibi olduğundan her zaman istisnalar olması normal. En genel bilinmesi gereken konu evin değerinin %20’sini peşinat olarak yatırabildiğinizde en düşük faiz oranından kredi alabileceğiniz. Finans kurumları, neye dayanarak bilmiyorum, bu oranix en düşük risk olarak belirlemişler ve bir evin değerinin %20’si içerde (ödendiği) olduğu taktirde en kötü koşullarda bile para kaybetmeyeceklerine inanmışlar, daha doğrusu hesaplamışlar ve bunu temel almışlar. Evin bedelinin %20’sinden düşük peşinat yatırdığınızda risk faktörünüze ve evin değerine bağlix bir “sigorta” ödemeniz gerekiyor ki bu, ayda $200+’ı çöpe atmanız anlamında en basit tercümesiyle. Dolayısı ile bu en genel varsayım, yine 80-20, 80-10-10 ve 80-5-15 olarak anılan ana kredi–peşinat–ikincil kredi şeklinde genel formüller ortaya çıkarmış. İlk rakam ana kredi miktarı. Yani gözünüzde hep büyüyen çok basamaklı kesim. Sonraki rakamlar ise az önce bahsettiğim çöpe atılan sigorta parasından kurtulmak, daha doğrusu bütçenizin en az hasarı almasını sağlamak için “uydurulmuş” rakamlar. Uydurulmuş diyorum ama öyle dayanaksız değil, laf kalabalığı olsun, insanların içi rahat olsun diye belirlenmiş rakamlar. İkinci rakam evi alanın ödeyeceği peşinat. Son rakam ise sigorta parasından kurtulmak için alacağixnixz ikinci kredi. Ne gerek var böyle dolambaçlı yollara diye düşünebilirsiniz, ben de düşünmüştüm zamanında, ama ikinci kredi bir bakıma karşılığı aşırı riskli olan bir para. Olurda piyasa tepetaklak olup ev değer kaybederse parayı ilk düşecekleri yerin etkisi ikinci krediye olacak. Bu yüzden ikinci kredinin hem faizi ilkine göre daha yüksek olur hem de süresi kısa olur. Ne kadar yüksek olur derseniz yine bir çok değişkene bağlı ama genelde ilk kredinin %1 ile %3’ü kadar. Yani ana krediniz 30 yıl sabit faiz üzerinden %5’lik ise ikincisi büyük ihtimal %6 ile %7 arasında olacaktır. Bir de bu ikinci kredi genelde “balloon payment” denen şekilde oluyor. Ben ilk önce çok anlamamıştım ama son anda hesap yapınca şok olmuştum. Kendimden örnek vereyim, ikinci kredim 15 yıllık ve yaklaşık $40,000 idi. OK, hiç fena değil diyorsunuz ama elinize kağıt kalem alıp hesaplayınca bakıyorsunuz ki her ay buna ödeyeceğiniz paranın neredeyse tamamı faiz, 15 yıl aylık taksit ödeyip sonunda vaadesi bitince geriye kalan $30-35,000’ı paaaaaaaaat diye ödemeniz gerektiğini görüyorsunuz. 15 yıla kim öle kim kala, ilk evinizi zaten (istatistiklere göre) 3-5, bilemediniz 7-8 yılda elden çıkaracaksınızdır. O nedenle eğer ciddi ciddi köklü bir iş bulup da hayalinizdeki evi almıyorsanız, bu durumu fazla dert etmeye değmez – ama bu demek değil ki hiç takmayın boş verin…
Evet bunlar benim ev almaya niyetlendiğimde ilk öğrendigim en genel konular. İnsan çevresindekilerle konuştukça ve araştırdıkça detaylara gömülüyor ve belli bir noktadan sonra en uygun gördüğü yolda araştırmalarına devam ediyor. Zaman zaman kafanızdakilerden daha uygun görünen şeyler bulsanız da aklınıza yatan yoldan şaşmak biraz zor oluyor, onun için ilk başta fazla detaya girmeden bir araştırma yapmak en ideali. Sonra bence en doğru yol bir iki fikirde yoğunlaşıp kolları sıvamak…

Türkiye’deyken ev alacak olsam tek derdim sanırım üç odalı, şöyle genişçe üç odalı ev bulmak olurdu. Müstakil ev sadece hayallerimi süslerdi ama Amerika’da vasat da olsa bir işiniz olduğu zaman hayallerinize ulaşmak nispeten kolay. Hatta hayaliniz hakikaten “uçuk” değil ise erişilemeyecek bir hayal yok gibi. İlle müstakil eviniz olsun diyorsanız olabilir ama şehirden uzak olur, en lüks semtte olmaz, toplu taşıma çok yakın olmaz ama müstakil, bahçeli, iki katlı, hatta pembe panjurlu eviniz olabilir…
Amerika’da belli başlı üç seçeneğiniz var – başka varsa da ben bilmiyorum. Bunlardan birincisi ilk basamak, kısıtlı bütçe ile ilk evlerini alacakların en kuvvetli seçeneği olan condominium adı verilen apartman daireleri. Stüdyo tipinden üç odalıya kadar seçenek olsa da genelde en yaygın olanı bir ve iki odalılar. Bunlar genelde 10-15 katlı yüksek binalar şeklinde, otel havasında oluyor. İçinde yaşayanlar genelde bekarlar veya çocuksuz yeni evliler. Daireler müstakil olarak kişilere ait olsa da tüm apartman veya apartman kompleksinin yönetimini bir firma yürütüyor. Bu firma genelde güvenlik, apartmanın ve çevrenin genel temizliği, ufak tefek bakım onarım’dan sorumlu oluyor. Ayrıca apartman komplekslerinde genelde olan yüzme havuzu ve gym’den sorumlular. Böyle olunca da “condo fee” denilen bir aidat ödüyorsunuz yönetime. Apartman veya sitenizin olanaklarına göre bu aidat genelde $300-500 civarında olmakla birlikte $1000’ı geçen yerler de var. Bence ve genelde söylenen bu aidat bir bakıma ihtiyacınız olan veya olmayan bir hizmet için boşa verilen bir para. “Ev” alırım, senede 2-3 kere evimin önündeki karı temizlerim, haftada iki kere çöpümü sokak kenarına kendim çıkarırım, çimlerimi kendim biçerim ve bu aidat benim cebime kalır şeklinde bir düşünce benimkisi. Ama çatıma birşey olursa bunun koşuşturmacasını da ben yaparım, parasını da ben öderim, diğer tarafta apartman yönetimi öder – öder de o parayı sizden bir şekilde alır sanırım. Yani genel olarak baktığınızda bu aidat benim “mülk alım gücümden” eksilen bir para.
Yine condo diye anılan ama daha çok bizim bildiğimiz apartmanı andıran üç ila beş katlı “garden apartment” denilen yapılar var. Bunların, aşırı yüksek olmamalarının yanında benim gördüğüm en belirgin özellikleri koridorlarının kapalı bina içinde değil de bina yanlarında veya aralarında açık olması. Bana bunlar nispeten daha sıcak geliyor diğer yüksek apartmanlara göre ama şehir merkezlerinde bu tip evlere rastlamak oldukça zor.
İkinci seçeneğiniz townhouse denilen bitişik nizam evler. Genelde biri bodrum olmak üzere üç katlı olsalar da iki ve dört katlı olanları da var. Bu tip evleri şehir içinde bulmak condolara nazaran daha zordur, bulsanız da oldukca pahalıdır. Küçük de olsa bir bahçeleri vardır ancak son zamanlarda bahçe ile uğraşmak istemeyenlere yönelik neredeyse bahçesiz olanları da inşa edilmekte. Condolardaki yönetime karşılık townhouse’larda “home owner’s association (HOA)” adi verilen çok genel bir idare vardır. Bunlar genelde yol, yeşil alan, park yerleri ve varsa havuz ve tenis kortlarından sorumludur ancak evinizin çevresine bakmadığınızda arka bahçenize kadar karışırlar. Mesela tahta çitle bile çevrili olsa arka bahçenizin çimlerini uzun süre kesmezseniz uyarı yazısı gelir evinize. Veya genel uygulama metal posta kutusu ise tahta posta kutusu koymanıza laf ederler. Evinizin dışında yapacağınız değişiklikler için bunlardan izin almanız gerekir. Hatta ve hatta giriş kapınızı boyayacaksanız rengine kadar karışabilirler.Bunlara da aylık $50 ile $100 arasında aidat ödenir.
Son seçeneğiniz ise “single family house” diye anılan müstakil evler. Genelde şehir dışında bulabileceğiniz bu tip evler tabii ki hepimizin ideali. Şehir içinde oldukça eskileri epey yüksek fiyata bulunabilir. İster şehir içi olsun ister şehir dışı olsun, müştakil evler genelde ilk ev alacakların bütçesini aşar veya çok zorlar – tabii tamamen kırsal bir alanda yaşamıyorsanız. Bu evler tamamen sizin sorumluluğunuzdadır. Öyle genel işleri yapan bir idare yoktur. Ancak bazı yerlerde yine townhouse’larda olduğu gibi nispeten daha az etkili yönetime bağlı olanları da vardır.
Genelde ev alma sırası önce condo veya townhouse, ardından en azından bir kaç yıl sonra yaşam stilinize göre müstakil ev şeklinde olur. Ancak şehir içinde bir condo, şehirden 10-15 mil uzakta bir townhouse’dan veya 20 mil uzaktaki bir müstakil evden daha pahalı olabilir. Bu yüzden “benim gücüm yetmez müstakil evlere bakmak benim neyime” diye düşünmeyin. Şehirden ve/veya ofisinizden biraz uzakta yaşamayı kabulleniyorsanız müstakil ev almaya da maddi gücünüz pekala yetebilir.
Şimdi, biraz ileriyi düşünerek ev alıyorsanız genelde condoların satışı zor denir ama neye göre zor çok da emin değilim. Paraya ihtiyacınız acilse fiyattan birazcık kırdığınızda ister condo olsun ister müstakil ev olsun satışta fazla bir farklılık veya zorluk olacağını sanmıyorum. Bir mecburiyet ve aciliyet yoksa da bir ayda evinizin satılması sizi çok da fazla etkilemez sanırım.
Evet genel olarak ev seçeneklerimiz bunlar. Ev almaya niyetlenip kolları sıvadığınızda çok daha fazla detayla karşılaşacağınızdan emin olun.